fin-accounting
среда, 13 марта 2019

IAS 40 - Является ли гостиница инвестиционной недвижимостью в соответствии с МСФО?

Гостиничные сети обычно предоставляют клиентам разные комплексы услуг, в зависимости от срока проживания, а также могут использовать номера для разных целей. Рассмотрим, как в таких случаях следует учитывать здание гостиницы в соответствии с МСФО.

Рассмотрим ситуацию, характерную для большинства гостиничных сетей. Гостиничная сеть предоставляет своим гостям краткосрочное жилье, а также апартаменты для долгосрочного проживания.

В хорошем отеле стоимость краткосрочной аренды помимо самого номера может включать завтрак, уборку, бесплатный вход в бассейн отеля и прочие услуги.

При долгосрочной аренде комплекс включенных услуг обычно более ограниченный, например, номер и бассейн, без ежедневной уборки и завтрака.

Часть номеров обычно занята под административные офисы.

Как в этой ситуации следует классифицировать объект недвижимости в соответствии с МСФО с учетом трех направлений его использования: долгосрочное пребывание, краткосрочное пребывание и собственные офисы?

Если классифицировать гостиницу как инвестиционную недвижимость, поскольку компания получает доход от аренды, то как следует учитывать расходы на питание гостей, уборку номеров и использование собственных офисов?

Что предписывают правила МСФО?

В приведенном выше примере отель используется для двух целей:

Административные цели - для своих собственных офисов. Это указывает на то, что гостиница является объектом основных средств согласно МСФО (IAS) 16.

Сдача в аренду - вы сдаете номера краткосрочным и долгосрочным гостям. Это указывает на то, что гостиница является инвестиционной недвижимостью в соответствии с IAS 40.

Рассмотрим эти два аспекта подробнее.

«Раздельный учет» недвижимости.

Стандарт МСФО (IAS) 40 гласит, что если вы используете недвижимость как в качестве инвестиционной недвижимости (например, для аренды), так и для других целей, (например, как собственный офис), и если вы можете продать или сдать в аренду части этой недвижимости, вам следует учитывать эти части раздельно (см. параграф 10).

Допустим, у вас есть здание площадью 2 000 кв.м., и вы используете 500 кв.м. в качестве собственных офисов и сдаете арендаторам 1 500 кв.м., чтобы получить доход от аренды. В этом случае вы должны учитывать ¼ здания согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства» и ¾ здания согласно IAS 40.

Это может показаться сложным, но на практике - не обязательно.

Причина в том, что согласно IAS 16 «Основные средства» у вас есть 2 варианта:

  • Либо вы применяете модель первоначальной стоимости; или же
  • Модель переоценки.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» у вас также есть 2 варианта:

  • Вы можете применить либо модель справедливой стоимости, либо
  • Модель первоначальной стоимости, как и в соответствии с IAS 16.

(См. публикацию о разнице между этими моделями - Три распространенных заблуждения об учете основных средств по МСФО).

Таким образом, независимо от того, как вы используете свой отель, вы можете просто применить модель первоначальной стоимости, и никаких бухгалтерских сложностей у вас не возникнет.

Но, допустим, ваше руководство или владельцы компании хотят применить модель справедливой стоимости к инвестиционной недвижимости, поскольку цены на недвижимость в вашем районе растут, и они могут отразить в отчетности более высокую прибыль от увеличения справедливой стоимости.

В этом случае вам придется учитывать площадь гостиницы раздельно.

Тем не менее, вернемся к вопросу о краткосрочной и долгосрочной аренде.

Оценка и учет дополнительных услуг.

Проблема в том, гостиница предоставляет своим клиентам так называемые дополнительные услуги.

Что это за услуги?

В нашем примере краткосрочным гостям предоставляется питание, ежедневная уборка, смена постельного белья и т.д. Когда кто-то бронирует номер на 1-2 ночи, все эти услуги включены в стоимость.

Стандарт IAS 40 гласит, что если вы предоставляете арендаторам дополнительные услуги (англ. 'ancillary services'), то вы классифицируете имущество в зависимости от объема этих услуг (см. параграфы 11-13):

  • Если они незначительны в рамках договора в целом, то недвижимость является инвестиционной недвижимостью согласно IAS 40. Например, обслуживание и охрана номеров рассматриваются как незначительные услуги.
  • Если вы предоставляете значительные дополнительные услуги, то недвижимость является не инвестиционной недвижимостью в соответствии с МСФО (IAS) 40, а объектом основных средств в соответствии с IAS 16. Например, питание и ежедневная уборка обычно имеют большое значение для договора в целом.

Таким образом, как следует классифицировать отель в приведенном примере?

  • Часть, используемая для собственных офисов, используется для административных целей, и это основные средства МСФО (IAS) 16;
  • Часть, используемая для долгосрочного проживания с незначительными дополнительными услугами, такими как охрана, является инвестиционной недвижимостью согласно IAS 40,
  • Часть, используемая для краткосрочного проживания со значительными дополнительными услугами, такими как питание и ежедневная уборка, не может быть классифицирована как инвестиционная недвижимость согласно МСФО (IAS) 40, поэтому она является объектом основных средств согласно МСФО (IAS) 16.
Другие новости по этой теме:
Рассмотрим на примере учет перевода здания из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости, в соответствии с МСФО.
IAS 40 - Как правильно учесть перевод здания в категорию инвестиционной недвижимости?
С наступлением 2019 года ряд новых стандартов и поправок к МСФО вступили в силу. Наиболее значительные из этих изменений, такие как новый МСФО (IFRS) 16 «Аренда», скорее всего вам известны. Далее мы рассмотрим и обобщим все изменения на начало 2019 года.
МСФО 2019: Основные изменения, о которых следует знать.
Рассмотрим на примере порядок признания дохода от субсидии и относящихся к ней расходов для компаний, учитывающих субсидии в соответствии с правилами МСФО.
IAS 20 - Как признать доход от субсидии в составе прибыли или убытка по МСФО?
Помимо МСФО (IFRS) 9 и МСФО (IFRS) 15, в 2018 году вступили в силу ряд поправок и разъяснений к другим стандартам. Рассмотрим основные изменения, которые также нужно учитывать при составлении отчетности.
Стандарты, разъяснения и поправки МСФО, вступившие в силу в 2018 году
МСФО (IFRS) 16 «Аренда» почти не влияет на учет аренды у арендодателей. Тем не менее, новый стандарт влияет на классификацию субаренды у промежуточного арендодателя. Рассмотрим на примере, как изменился учет в этой ситуации.
IFRS 16 - Изменился ли учет субаренды в соответствии с IFRS 16?
Компании часто приобретают земельные участки со зданиями и строениями на нем. При этом возникает вопрос учета расходов на снос ненужных зданий. Рассмотрим, как капитализировать стоимость сноса и балансовую стоимость старого здания в соответствии с МСФО.
IAS 16 - Как учитывать стоимость сноса здания в соответствии с МСФО?
Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» - один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.
IAS 40 - Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?
Тема учета долгосрочных материальных активов - одна из наиболее обсуждаемых среди профессионалов, применяющих МСФО на практике. Рассмотрим наиболее распространенные заблуждения, связанных с учетом основных средств.
Три распространенных заблуждения об учете основных средств по МСФО