Рассмотрим ситуацию, характерную для большинства гостиничных сетей. Гостиничная сеть предоставляет своим гостям краткосрочное жилье, а также апартаменты для долгосрочного проживания.

В хорошем отеле стоимость краткосрочной аренды помимо самого номера может включать завтрак, уборку, бесплатный вход в бассейн отеля и прочие услуги.

При долгосрочной аренде комплекс включенных услуг обычно более ограниченный, например, номер и бассейн, без ежедневной уборки и завтрака.

Часть номеров обычно занята под административные офисы.

Как в этой ситуации следует классифицировать объект недвижимости в соответствии с МСФО с учетом трех направлений его использования: долгосрочное пребывание, краткосрочное пребывание и собственные офисы?

Если классифицировать гостиницу как инвестиционную недвижимость, поскольку компания получает доход от аренды, то как следует учитывать расходы на питание гостей, уборку номеров и использование собственных офисов?

Что предписывают правила МСФО?

В приведенном выше примере отель используется для двух целей:

Административные цели - для своих собственных офисов. Это указывает на то, что гостиница является объектом основных средств согласно МСФО (IAS) 16.

Сдача в аренду - вы сдаете номера краткосрочным и долгосрочным гостям. Это указывает на то, что гостиница является инвестиционной недвижимостью в соответствии с IAS 40.

Рассмотрим эти два аспекта подробнее.

«Раздельный учет» недвижимости.

Стандарт МСФО (IAS) 40 гласит, что если вы используете недвижимость как в качестве инвестиционной недвижимости (например, для аренды), так и для других целей, (например, как собственный офис), и если вы можете продать или сдать в аренду части этой недвижимости, вам следует учитывать эти части раздельно (см. параграф 10 IAS 40).

Допустим, у вас есть здание площадью 2 000 кв.м., и вы используете 500 кв.м. в качестве собственных офисов и сдаете арендаторам 1 500 кв.м., чтобы получить доход от аренды. В этом случае вы должны учитывать ¼ здания согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства» и ¾ здания согласно IAS 40.

Это может показаться сложным, но на практике - не обязательно.

Причина в том, что согласно IAS 16 «Основные средства» у вас есть 2 варианта:

  • Либо вы применяете модель учета по первоначальной стоимости; или же
  • Модель учета по переоцененной стоимости.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» у вас также есть 2 варианта:

  • Вы можете применить либо модель учета по справедливой стоимости, либо
  • Модель учета по первоначальной стоимости, как и в соответствии с IAS 16.

(См. публикацию о разнице между этими моделями - Три распространенных заблуждения об учете основных средств по МСФО).

Таким образом, независимо от того, как вы используете свой отель, вы можете просто применить модель учета по первоначальной стоимости, и никаких бухгалтерских сложностей у вас не возникнет.

Но, допустим, ваше руководство или владельцы компании хотят применить модель учета по справедливой стоимости к инвестиционной недвижимости, поскольку цены на недвижимость в вашем районе растут, и они могут отразить в отчетности более высокую прибыль от увеличения справедливой стоимости.

В этом случае вам придется учитывать площадь гостиницы раздельно.

Тем не менее, вернемся к вопросу о краткосрочной и долгосрочной аренде.

Оценка и учет дополнительных услуг.

Проблема в том, гостиница предоставляет своим клиентам так называемые дополнительные услуги.

Что это за услуги?

В нашем примере краткосрочным гостям предоставляется питание, ежедневная уборка, смена постельного белья и т.д. Когда кто-то бронирует номер на 1-2 ночи, все эти услуги включены в стоимость.

Стандарт IAS 40 гласит, что если вы предоставляете арендаторам дополнительные услуги (англ. 'ancillary services'), то вы классифицируете имущество в зависимости от объема этих услуг (см. параграфы 11-13):

  • Если они незначительны в рамках договора в целом, то недвижимость является инвестиционной недвижимостью согласно IAS 40. Например, обслуживание и охрана номеров рассматриваются как незначительные услуги.
  • Если вы предоставляете значительные дополнительные услуги, то недвижимость является не инвестиционной недвижимостью в соответствии с МСФО (IAS) 40, а объектом основных средств в соответствии с IAS 16. Например, питание и ежедневная уборка обычно имеют большое значение для договора в целом.

Таким образом, как следует классифицировать отель в приведенном примере?

  • Часть, используемая для собственных офисов, используется для административных целей, и это основные средства МСФО (IAS) 16;
  • Часть, используемая для долгосрочного проживания с незначительными дополнительными услугами, такими как охрана, является инвестиционной недвижимостью согласно IAS 40,
  • Часть, используемая для краткосрочного проживания со значительными дополнительными услугами, такими как питание и ежедневная уборка, не может быть классифицирована как инвестиционная недвижимость согласно МСФО (IAS) 40, поэтому она является объектом основных средств согласно МСФО (IAS) 16.