IAS 16 - Как учитывать стоимость сноса здания в соответствии с МСФО?

Представим себе компанию, у которой есть земельный участок со зданием на нем, общей стоимостью 20 млн. д.е., приобретенный в 20x5 году.

Здание было частично разрушено в 20x7 году незадолго до конца года, и сразу после окончания года снос был завершен. Теперь компания намеревается продать землю.

Компания никогда не разделяла общую стоимость этого актива в 20 млн. д.е. между компонентом земли и компонентом здания. Амортизация здания никогда не начислялась.

Как учитывать стоимость сноса и балансовую стоимость такого здания?

На самом деле, эта ситуация довольно распространена и многие компании сталкиваются с примерно той же проблемой, возможно слегка видоизмененной.

Начнем с характеристик собственного использования актива и стоимости сноса в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Как учитывается снос здания по МСФО?

МСФО (IAS) 16 «Основные средства» НЕ содержит непосредственных указаний на счет сноса или удаления остатков старых построек на земельном участке.

В соответствии с параграфом 16 МСФО (IAS) 16, первоначальная стоимость объекта основных средств включает любые издержки, непосредственно связанные с доставкой актива в место предусмотренного расположения, а также расходы, необходимые для того, чтобы объект ОС мог эксплуатироваться в соответствии с намерениями руководства компании.

Каким было намерение руководства, когда они купили здание вместе с землей?

Всегда смотрите на первоначальное намерение или на причину, по которой были приобретены здание и земля, потому что это даст вам верное дальнейшее направление.

Возможны несколько сценариев:

Сценарий 1. Компания приобрела землю со зданием, чтобы снести здание, внести некоторые улучшения в земельный участок, а затем продать землю.

В этом случае целью руководства было приобретение земли, а стоимость сноса здания рассматривалась просто как стоимость, непосредственно относящаяся к стоимости приведения земли в состояние, необходимое для его эксплуатации в соответствии с намерениями руководства.

В принципе, в этом случае вы должны включить эти затраты на снос в стоимость земли в качестве расходов на улучшение земельного участка.

Сценарий 2. Компания приобрела землю со зданием, чтобы снести здание, благоустроить земельный участок, построить новое здание, и затем использовать его.

В этом случае все немного сложнее, потому что намерение руководства состоит строительстве нового здания и IAS 16 в параграфе 58 указывает, что здание и земля должны быть классифицированы как 2 отдельных объекта основных средств.

Первоначальное намерение заключалось в том, чтобы построить новое здание, и поэтому затраты на разрушение старого здания увеличивают стоимость строительства нового здания, или, другими словами, вы не несете расходов на снос без намерения построить новое здание.

Таким образом, в этом случае вы должны капитализировать затраты на снос в стоимости нового здания.

Сценарий 3. Компания приобрела землю со зданием, затем некоторое время использовала старое здание, а затем снесла его с намерением построить новое здание.

В этом случае намерение руководства при приобретении состояло в том, чтобы использовать существующий объект ОС и таким образом, разрушение относится к эксплуатации старого здания.

Поэтому вы не капитализируете затраты на снос в стоимости нового здания, но вы списываете эти затраты на понесенные расходы.

Как учитывать стоимость сноса здания в соответствии с МСФО?

Вы также должны быть осторожны в том, чтобы снос здания был произведен в течение некоторого разумного срока после его приобретения, чтобы доказать намерение руководства.

Например, вы приобрели землю и здание в 20x6 году, и ничего не предпринимали, а затем в 2018 году вы решили снести здание и продать землю.

В этом случае сомнительно, что ваше изначальное намерение заключалось в сносе и продаже, и, скорее всего, внешний аудитор посчитает это улучшением земли.

Как учитывать балансовую стоимость старых зданий?

На данный момент в МСФО нет четкого руководства на этот счет, но есть некоторая общепринятая практика и другие рекомендации.

Основной аспект этого вопроса заключается в том, как было приобретено и использовалось прежнее здание:

---

Если вы ранее самостоятельно использовали старое здание, а затем решили снести его и построить новое, то вам следует просто прекратить признание старого здания с отражением его выбытия в отчете о прибылях и убытках.

В частности, обычно существует некоторая временная задержка между решением о сносе и фактическим сносом, поэтому вам, вероятно, следует ускорить амортизацию в течение более короткого оставшегося срока полезного использования и провести тест здания на предмет обесценения в соответствии с МСФО (IAS) 36.

---

Если вы приобрели землю со старым зданием, чтобы снести его и построить новый актив, стоимость старого здания увеличивает стоимость новых активов, и здесь уместно распределить всю стоимость приобретения на землю, без разделения на стоимость земли и здания.

В большинстве случаев это будет приемлемо, потому что компании редко покупают дорогостоящее здание с намерением его снести, так что разумно предположить, что стоимость старой постройки в любом случае низкая по отношению к стоимости земельного участка.

---

Но иногда эта ситуация не так очевидна.

Может случиться так, что вы приобрели землю со зданием с намерением его снести, но это здание имеет некоторую справедливую стоимость и пригодно для использования, но вам нужно освободить это местоположение, и вы хотите удалить эту постройку в любом случае.

Здесь имеются веские аргументы в пользу того, что балансовая стоимость старого здания не должна превышать стоимость земли, поскольку МСФО (IAS) 16 требует разделения актива на компонент земли и компонент здания. Но кроме того, здание также обладает справедливой стоимостью, независимо от того, хочет ли покупатель снести его или нет.

В этом случае вам может потребоваться распределить некоторую часть стоимости покупки на здание и списать ее в отчете о прибылях и убытках. Но опять же, вы должны тщательно оценить справедливую стоимость старого здания, с учетом района, способов альтернативного использования и т.д.

Все описанное выше относится к ситуациями, когда вы приобретаете здание для собственного использования или для аренды - в этой ситуациях учет будет более-менее одинаковым.

Учет у девелоперов: снос здания в рамках основной деятельности.

Как насчет девелоперов и застройщиков, которые покупают землю со зданиями и сносят их в рамках операционной деятельности?

Здесь мы имеем дело с запасами в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы». То есть, балансовая стоимость старого здания и расходы на его снос рассматриваются как запасы, а это означает, что вам необходимо учесть запасы по наиболее низкому значению из их себестоимости и чистой стоимости их реализации.

[см. параграф IAS 2.9]

Пример учета старого здания с землей.

Компания ABC приобрела землю со старым зданием за 400 000 д.е. с намерением снести старое здание и построить новое.

Справедливая стоимость здания близка к нулю, поскольку оно повреждено и может быть использовано только после значительных инвестиций в ремонт и восстановление.

Компания ABC потратила 20 000 д.е. на снос здания.

В этом случае уместно распределить всю покупную цену на землю.

Поскольку ABC планирует построить новое здание, стоимость сноса связана с ним напрямую и должна быть включена в стоимость нового здания.

Бухгалтерские проводки:

Приобретение земли:

Стоимость сноса: