fin-accounting
среда, 3 октября 2018

IAS 16 - Как учитывать стоимость сноса здания в соответствии с МСФО?

Компании часто приобретают земельные участки со зданиями и строениями на нем. При этом возникает вопрос учета расходов на снос ненужных зданий. Рассмотрим, как капитализировать стоимость сноса и балансовую стоимость старого здания в соответствии с МСФО.

Представим себе компанию, у которой есть земельный участок со зданием на нем, общей стоимостью 20 млн. д.е., приобретенный в 20x5 году.

Здание было частично разрушено в 20x7 году незадолго до конца года, и сразу после окончания года снос был завершен. Теперь компания намеревается продать землю.

Компания никогда не разделяла общую стоимость этого актива в 20 млн. д.е. между компонентом земли и компонентом здания. Амортизация здания никогда не начислялась.

Как учитывать стоимость сноса и балансовую стоимость такого здания?

На самом деле, эта ситуация довольно распространена и многие компании сталкиваются с примерно той же проблемой, возможно слегка видоизмененной.

Начнем с характеристик собственного использования актива и стоимости сноса в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Как учитывается снос здания по МСФО?

МСФО (IAS) 16 «Основные средства» НЕ содержит непосредственных указаний на счет сноса или удаления остатков старых построек на земельном участке.

В соответствии с параграфом 16 МСФО (IAS) 16, первоначальная стоимость объекта основных средств включает любые издержки, непосредственно связанные с доставкой актива в место предусмотренного расположения, а также расходы, необходимые для того, чтобы объект ОС мог эксплуатироваться в соответствии с намерениями руководства компании.


Каким было намерение руководства, когда они купили здание вместе с землей?

Всегда смотрите на первоначальное намерение или на причину, по которой были приобретены здание и земля, потому что это даст вам верное дальнейшее направление.

Возможны несколько сценариев:

Сценарий 1. Компания приобрела землю со зданием, чтобы снести здание, внести некоторые улучшения в земельный участок, а затем продать землю.

В этом случае целью руководства было приобретение земли, а стоимость сноса здания рассматривалась просто как стоимость, непосредственно относящаяся к стоимости приведения земли в состояние, необходимое для его эксплуатации в соответствии с намерениями руководства.

В принципе, в этом случае вы должны включить эти затраты на снос в стоимость земли в качестве расходов на улучшение земельного участка.

Сценарий 2. Компания приобрела землю со зданием, чтобы снести здание, благоустроить земельный участок, построить новое здание, и затем использовать его.

В этом случае все немного сложнее, потому что намерение руководства состоит строительстве нового здания и IAS 16 в параграфе 58 указывает, что здание и земля должны быть классифицированы как 2 отдельных объекта основных средств.

Первоначальное намерение заключалось в том, чтобы построить новое здание, и поэтому затраты на разрушение старого здания увеличивают стоимость строительства нового здания, или, другими словами, вы не несете расходов на снос без намерения построить новое здание.

Таким образом, в этом случае вы должны капитализировать затраты на снос в стоимости нового здания.

Сценарий 3. Компания приобрела землю со зданием, затем некоторое время использовала старое здание, а затем снесла его с намерением построить новое здание.

В этом случае намерение руководства при приобретении состояло в том, чтобы использовать существующий объект ОС и таким образом, разрушение относится к эксплуатации старого здания.

Поэтому вы не капитализируете затраты на снос в стоимости нового здания, но вы списываете эти затраты на понесенные расходы.

Как учитывать стоимость сноса здания в соответствии с МСФО? Как учитывать стоимость сноса здания в соответствии с МСФО?

Вы также должны быть осторожны в том, чтобы снос здания был произведен в течение некоторого разумного срока после его приобретения, чтобы доказать намерение руководства.


Например, вы приобрели землю и здание в 20x6 году, и ничего не предпринимали, а затем в 2018 году вы решили снести здание и продать землю.

В этом случае сомнительно, что ваше изначальное намерение заключалось в сносе и продаже, и, скорее всего, внешний аудитор посчитает это улучшением земли.

Как учитывать балансовую стоимость старых зданий?

Что вы должны делать с балансовой стоимостью старых сооружений или зданий?

Можете ли вы капитализировать их в стоимости новых зданий?

Или должны отнести на расходы?

На данный момент в МСФО нет четкого руководства на этот счет, но есть некоторая общепринятая практика и другие рекомендации.

Основной аспект этого вопроса заключается в том, как было приобретено и использовалось прежнее здание:


Если вы ранее самостоятельно использовали старое здание, а затем решили снести его и построить новое, то вам следует просто прекратить признание старого здания с отражением его выбытия в отчете о прибылях и убытках.

В частности, обычно существует некоторая временная задержка между решением о сносе и фактическим сносом, поэтому вам, вероятно, следует ускорить амортизацию в течение более короткого оставшегося срока полезного использования и провести тест здания на предмет обесценения в соответствии с МСФО (IAS) 36.


Если вы приобрели землю со старым зданием, чтобы снести его и построить новый актив, стоимость старого здания увеличивает стоимость новых активов, и здесь уместно распределить всю стоимость приобретения на землю, без разделения на стоимость земли и здания.

В большинстве случаев это будет приемлемо, потому что компании редко покупают дорогостоящее здание с намерением его снести, так что разумно предположить, что стоимость старой постройки в любом случае низкая по отношению к стоимости земельного участка.


Но иногда эта ситуация не так очевидна.

Может случиться так, что вы приобрели землю со зданием с намерением его снести, но это здание имеет некоторую справедливую стоимость и пригодно для использования, но вам нужно освободить это местоположение, и вы хотите удалить эту постройку в любом случае.

Здесь имеются веские аргументы в пользу того, что балансовая стоимость старого здания не должна превышать стоимость земли, поскольку МСФО (IAS) 16 требует разделения актива на компонент земли и компонент здания. Но кроме того, здание также обладает справедливой стоимостью, независимо от того, хочет ли покупатель снести его или нет.

В этом случае вам может потребоваться распределить некоторую часть стоимости покупки на здание и списать ее в отчете о прибылях и убытках. Но опять же, вы должны тщательно оценить справедливую стоимость старого здания, с учетом района, способов альтернативного использования и т.д.

Все описанное выше относится к ситуациями, когда вы приобретаете здание для собственного использования или для аренды - в этой ситуациях учет будет более-менее одинаковым.

Учет у девелоперов: снос здания в рамках основной деятельности.

Как насчет девелоперов и застройщиков, которые покупают землю со зданиями и сносят их в рамках операционной деятельности?

Здесь мы имеем дело с запасами в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы». То есть, балансовая стоимость старого здания и расходы на его снос рассматриваются как запасы, а это означает, что вам необходимо учесть запасы по наиболее низкому значению из их себестоимости и чистой стоимости их реализации.

Пример учета старого здания с землей.

Компания ABC приобрела землю со старым зданием за 400 000 д.е. с намерением снести старое здание и построить новое.

Справедливая стоимость здания близка к нулю, поскольку оно повреждено и может быть использовано только после значительных инвестиций в ремонт и восстановление.

Компания ABC потратила 20 000 д.е. на снос здания.

В этом случае уместно распределить всю покупную цену на землю.

Поскольку ABC планирует построить новое здание, стоимость сноса связана с ним напрямую и должна быть включена в стоимость нового здания.

Бухгалтерские проводки:


Приобретение земли:

  • Дебет. Основные средства - Земля: 400 000 д.е.
  • Кредит. Денежные средства: 400 000 д.е.

Стоимость сноса:

  • Дебет. Основные средства - Новое здание: 20 000 д.е.
  • Кредит. Денежные средства: 20 000 д.е.
Другие новости по этой теме:
Компании, поддерживающие постоянные отношения со своими поставщиками или потребителями, иногда могут просто обмениваться своей продукцией или основными средствами без денежных расчетов. Рассмотрим на примере порядок учета таких бартерных операций по МСФО.
IFRS 15 - Как вести учет бартерных операций по МСФО?
У производственных компаний обычно есть много тяжелого оборудования и машин, которые со временем требуют капитального ремонта. Рассмотрим, как правильно учитывать предстоящие расходы на капитальный ремонт в соответствии с МСФО (IAS) 37 и МСФО (IAS) 16.
IAS 37 - Нужно ли создавать резерв на капитальный ремонт?
Раскрытия информации, содержащиеся в примечаниях к отчетности по IFRS и GAAP, содержат полезную информацию о возрасте и потенциальной полезности основных средств, принадлежащих компании. Используя эту информацию, финансовый аналитик может оценить общий возраст активов, принадлежащих компании и другие показатели.
Как анализировать раскрытия финансовой отчетности, касающиеся основных средств?
US GAAP и IFRS требуют от компаний списания обесценившихся активов через признание убытка в отчете о прибылях и убытках. Рассмотрим различия в применении стандартов, а также влияние обесценения ОС и НМА на ключевые финансовые показатели и отчетность компании.
Как обесценение и переоценка активов по IFRS и GAAP влияют на финансовые показатели и отчетность?
Группы компаний часто устанавливают единую учетную политику амортизации ОС для своих компаний, которая не отражает местные реалии дочерних компаний. Рассмотрим возможные варианты учета основных средств по МСФО в этой ситуации.
IAS 16 - Как учитывать основные средства с различными сроками полезного использования в группе компаний?
Рассмотрим, как выбор между капитализацией и прямым списанием затрат на финансовый результат влияет на чистую прибыль, собственный капитал, общие активы, движение денежных средств от операционной и инвестиционной деятельности и различные финансовые коэффициенты.
Как учет затрат влияет на финансовую отчетность по GAAP и IFRS и финансовые показатели?
Стандарт МСФО (IAS) 41 «Сельское хозяйство» относится к учету специфического сектора экономики и достаточно редко используется большинством бухгалтеров. Рассмотрим основные вопросы, связанные с учетом по этому стандарту.
IAS 41 - Основы учета сельскохозяйственной деятельности
Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» - один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.
IAS 40 - Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?
Почти каждое государство поддерживает определенные компании или бизнес, предоставляя субсидии или другие виды государственной помощи. Рассмотрим основные правила МСФО, регулирующие государственные субсидии.
IAS 20 - Как учитывать государственные субсидии по МСФО?
В большинстве случаев бухгалтеры почти автоматически классифицируют активы и обязательства как краткосрочные и долгосрочные, при этом не всегда правильно. Рассмотрим основные вопросы и ошибки, связанные с классификацией краткосрочных (оборотных) и долгосрочных (внеоборотных) статей.
IAS 1 - Как классифицировать активы и обязательства на краткосрочные и долгосрочные?
Тема учета долгосрочных материальных активов - одна из наиболее обсуждаемых среди профессионалов, применяющих МСФО на практике. Рассмотрим наиболее распространенные заблуждения, связанных с учетом основных средств.
Три распространенных заблуждения об учете основных средств по МСФО
Бухгалтер, как правило, знаком с общими правилами выбора и применения обменного курса. Но когда дело доходит до более сложных операций, иногда становится трудно применять эти правила. Рассмотрим одну из таких ситуаций - авансовые платежи в иностранной валюте.
Как учитывать предоплату в иностранной валюте по МСФО
В большинстве случаев классификация затрат, капитализирующихся в стоимости ОС не вызывает трудностей, но это не всегда так. Рассмотрим 4 наиболее часто встречающиеся неоднозначные ситуации.
Какие затраты можно капитализировать в стоимости основных средств?
Увидев картину в приемной руководителя или рисунок на стене офисного здания, возможно, вы задумывались, как отражается подобное творчество в бухгалтерском учете? Рассмотрим подход к учету таких активов в соответствии с МСФО.
Как учитывать произведения искусства по МСФО?
Рассмотрим, как учитывать по МСФО основные средства, которые используются дольше их срока полезной службы.
Что делать, если оборудование полностью самортизировано, но все еще используется?
Стандарт МСФО (IAS) 16 определяет порядок учета основных средств и, следовательно, является одним из наиболее важных и часто применяемых стандартов. Рассмотрим основные положения IAS 16, касающиеся признания, оценки и амортизации основных средств.
IAS 16 - Признание, оценка и амортизация основных средств по МСФО