Представим, что образовательная компания планирует построить новое здание школы на арендованной земле.

  • Компания арендовала земельный участок у государства на 40 лет с возможностью продления еще на один срок.
  • Аренда осуществляется на рыночных условиях.
  • Строительство займет около 3 лет.

Может ли компания капитализировать арендные платежи, осуществляемые во время строительства, в стоимости нового здания школы?

Другой вопрос заключается в том, что в части старого школьного здания проводится капитальный ремонт, и компании пришлось арендовать другое здание, чтобы продолжить занятия.

Может ли компания также капитализировать эту арендную плату в стоимости нового, отремонтированного здания?

Краткий ответ - НЕТ, этого не стоит делать в обоих случаях.

Попробуем разобраться, почему.

Капитализация затрат на аренду земли.

Многие компании капитализируют затраты на аренду во время строительства, потому что они рассматривают их как затраты, непосредственно связанные с доставкой актива в место предусмотренного расположения и как расходы, необходимые для того, чтобы объект ОС мог эксплуатироваться в соответствии с намерениями руководства компании (см. параграф 16.b IAS 16 «Основные средства»).

Тем не менее, затраты на аренду в этом случае не относятся к самому строительству здания, но они относятся к арендованной недвижимости.

В параграфе 58 МСФО (IAS) 16 конкретно говорится, что земля и здания являются отделимыми активами и учитываются раздельно, даже если они приобретаются вместе.

Справедливо то, что без этих расходов на аренду, образовательная компания не сможет построить новое школьное здание. Но, тем не менее, в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства» компания все равно должна учитывать отдельно земельный участок и здание.

В приведенном выше примере расходы на аренду относятся к земельному участку, а не к зданию, - поэтому их нельзя капитализировать.

Также обратите внимание на параграф 19 IAS 16 - он касается затрат в период перед открытием здания. Там четко сказано, что вы не можете капитализировать затраты на открытие нового производственного комплекса.

Что можно сделать вместо капитализации?

В настоящее время (2018 год) действует два стандарта аренды: старый IAS 17 и новый IFRS 16.

Главное отличие в том, что:

  • В соответствии со старым МСФО (IAS) 17 образовательная компания должна была учесть расходы по аренде земли в составе прибыли или убытка, потому что это явно операционная аренда. IAS 17 предписывает, что аренда земельных участков является операционной арендой.
  • В соответствии с новым МСФО (IFRS) 16 «Аренда» вам необходимо учесть актив в форме права пользования, полученный в результате операционной аренды.

Это означает, что вам необходимо дисконтировать все будущие арендные платежи по процентной ставке, заложенной в договоре аренды, чтобы получить их приведенную стоимость.

Это и будет ваш актив в форме права пользования - дебетовая часть проводки. Кредитом проводки является обязательство по аренде.

Таким образом, в соответствии с МСФО (IFRS) 16 вы в любом случае эффективно капитализируете операционную аренду земли как актив в форме права пользования.

С 1 января 2019 года, и вам придется сделать это в любом случае, поскольку IFRS 16 становится обязательным к применению.

Капитализация затрат на аренду, которая необходима, чтобы продолжить деятельность.

Образовательная компания ремонтирует старое здание и перемещает учебные классы в другое арендованное здание, пока строится новое или ремонтируется старое здание.

Может ли школа капитализировать расходы на временную аренду другого здания?

Нет, не может.

Причина в том, что эти расходы не связаны напрямую со строительством нового здания или ремонтом старого здания. Вполне возможно, что образовательная компания может сделать то и другое, не снимая в аренду альтернативное здание.

Эти расходы вызваны необходимостью безостановочного ведения бизнеса. Они просто связаны с деятельностью, приносящей доход, и, следовательно, они должны быть отнесены на расходы.

Если срок аренды составляет более 12 месяцев, то, в соответствии со стандартом МСФО (IFRS) 16 «Аренда», вам, вероятно, также придется учитывать актив в форме права пользования.

См. также:

CFA - Капитализация затрат в сравнении со списанием затрат: влияние на финансовую отчетность и коэффициенты.