Допустим, компания открыла филиал в здании, подписав договор аренды с арендодателем этого здания.

Первоначальное соглашение будет действовать 10 лет, и любая из сторон может в любое время расторгнуть соглашение, уведомив об этом за два месяца.

Срок действия аренды может быть продлен с согласия обеих сторон. Компания не намерена прекращать деятельность данного филиала в ближайшем будущем. Однако, в соответствие с ее политикой, убыточные филиалы могут быть перенесены или закрыты в будущем.

Каков срок аренды в этом случае?

И как учитывать такую аренду?

Это распространенный вопрос, потому что подобные договоры встречаются очень часто.

Что предписывает IFRS 16?

Во многих договорах аренды присутствуют положения о прекращении аренды любой стороной, либо арендатором, либо арендодателем, и именно эти положения могут существенно повлиять на то, как следует учитывать эту аренду.

Новый стандарт МСФО (IFRS) 16 «Аренда» был выпущен в 2016 году, и он обязателен к применению с 1 января 2019 года.

IFRS 16 ввел революционные изменения в учет договоров операционной аренды арендаторами.

В соответствии со старым стандартом МСФО (IAS) 17, до тех пор, пока действует аренда, вы просто учитываете арендные платежи как расходы в составе прибыли или убытка, и все.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 вы как арендатор больше не классифицирует аренду (как операционную и финансовую), но вместо этого вы признаете все договоры аренды следующим образом:

  • Вы признаете активы в форме права собственности и арендные обязательства в отчете о финансовом положении.
  • Каждый арендный платеж затем разделяется на сумму, уменьшающую арендное обязательство, и сумму затрат по финансированию.
  • Кроме того, вы амортизируете активы в форме права собственности.

Это очень краткий обзор МСФО (IFRS) 16, более подробно он изложен здесь.

Существует несколько исключений (освобождений от признания), позволяющих отказаться от учета активов в форме права собственности:

Это необязательные освобождения от признания аренды, поэтому вы можете воспользоваться ими, но не обязаны это делать.

Вернемся к вопросу - есть ли в этом примере краткосрочная аренда? Или нет?

В МСФО (IFRS) 16 говорится (параграф 18), что компания должна определять срок аренды как не подлежащий досрочному прекращению период аренды.

Не подлежащий досрочному прекращению период аренды (англ. 'non-cancellable period') означает, что договор подлежит исполнению в течение этого периода.

Если какая-либо сторона может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке или без согласия другой стороны, и без существенных штрафов для себя, то договор не может считаться подлежащим исполнению в течение всего периода аренды.

В нашем примере срок аренды составляет 10 лет, но любая сторона может прекратить аренду в любое время с уведомлением за 2 месяца.

Является ли такая аренда не подлежащей досрочному прекращению?

Нет. Фактически, она может быть аннулирована в течение 2 месяцев, и о штрафах в условиях договора не упоминается.

Фактически, не подлежащий досрочному прекращению период аренды составляет всего 2 месяца, а не на 10 лет.

Здесь вы не можете принимать во внимание предположение о том, что компания не планирует передислоцировать свой филиал в ближайшем будущем.

Это не имеет значения, поскольку и арендодатель может аннулировать аренду без какого-либо штрафа.

Ситуация будет иной, если право прекратить аренду с краткосрочным уведомлением будет иметь только одна сторона (см. параграф B35):

  • Если право прекратить аренду с уведомлением в течение 2 месяцев имеет только арендатор, а арендодатель должен следовать согласованному сроку аренды в 10 лет, то право прекращения будет считается имеющимся у арендатора опционом на прекращение аренды. В этом случае арендатор будет сам решать, как долго он захочет остаться в этом здании.
  • Если право прекратить аренду есть только у арендодателя, а не у арендатора, то не подлежащий досрочному прекращению период аренды включает период, охватываемый опционом на прекращение аренды (всего 2 месяца в нашем примере).

Как отразить в учете такую ​​аренду?

Как только вы определили, что аренда не может быть досрочно прекращена только в течение 2 месяцев, то вы должны классифицировать ее как краткосрочную аренду. И теперь у вас есть 2 варианта:

1. Вы можете либо вы можете применить освобождение от признания для краткосрочных договоров аренды, либо учесть арендные платежи как расходы в составе прибыли или убытка.

При этом будьте осторожны, потому что вы должны применять это освобождение ко всем видам базовых активов аренды.

Так, допустим, если вы являетесь банком, и вы регулярно арендуете офисы для своих филиалов на аналогичных условиях, вы должны применить освобождение для всех этих договоров аренды, а не выборочно.

2. Второй вариант заключается в том, чтобы не применять освобождение, а учитывать эту аренду как любую другую аренду, то есть - учитывать актив в форме права собственности, обязательство по аренде и т. д. (см. Как учитывать аренду по IFRS 16?).

Однако этот вариант вряд ли можно рекомендовать, поскольку он был бы крайне непрактичен по разным причинам.