Кризис в ритейле: как пытаются выживать городские торговые центры Британии
После банкротства крупных розничных сетей Debenhams и Arcadia появилось еще больше пустых магазинов, и многим городским центрам нужна новая цель.
Витрина закрывающегося магазина Debenhams в Манчестере.
Базилдон (Basildon) - это промышленный город в графстве Эссекс, расположенный в 30 милях от Лондона и населенный в основном семьями рабочих.
Банкротства розничных сетей случались в нем и раньше. Когда в 2005 году обанкротилась местная сеть универмагов Allders, новый арендатор быстро занял большую площадь крупного торгового комплекса Eastgate в центре города.
Но на этот раз этому городу возможно, не так повезло. Во вторник, 1 декабря 2020 г. розничная сеть Debenhams, занявшая освободившийся магазин Allders, заявила, что в новом году будет ликвидирована.
Крах сети, имеющей 200-летнюю историю, стал частью волны банкротств в розничной торговле и болезненных реструктуризаций, захлестнувших городские торговые центры Великобритании, чье финансовое положение сильно пошатнулись от последствий пандемии.
В результате банкротства Debenhams в торговом комплексе останется брешь в 200,000 квадратных футов.
Другой крупный ритейлер Arcadia, котором принадлежит магазин Topshop в том же торговом центре, за день до этого также начал процедуру банкротства, что поставило под угрозу более 400 магазинов и 13 000 рабочих мест.
Многие другие арендаторы использовали процедуру банкротства для снижения арендной платы.
Сеть модных магазинов New Look недавно перешла на оплату арендной платы на основе торгового оборота.
Базилдон - это «новый город», построенный в 1950-х годах для того, чтобы приспособиться к послевоенному расселению стремительно растущего Лондона. Он был спланирован так, чтобы жители перемещались по нему на машинах, и чтобы в нем преобладала розничная торговля.
Но в нескольких минутах езды от города находится гигантский торговый центр Lakeside и загородный развлекательный комплекс, который местные называют «Bas Vegas».
Соседство Lakeside вместе с развитием онлайн-торговли привело к постепенному исходу ритейлеров из города - сеть Marks and Spencer закрыла свой магазин в центре города 2 года назад - еще до пандемии Covid-19.
Сейчас же ручей превращается в наводнение.
Ранее в этом году все 530 магазинов Carphone Warehouse были закрыты, а в ноябре сеть супермаркетов Sainsbury's заявила, что к концу 2024 года она оставит не более 400 отдельных магазинов Argos.
Ослабление мер изоляции в праздничный новогодний период может оказаться недостаточным для спасения некоторых сетей.
По данным Local Data Company, на национальном уровне доля свободных площадей в розничной торговле составляет сейчас 13,2%. Но в некоторых городах, особенно на севере Англии и в некоторых частях Шотландии, она почти вдвое больше.
Доля свободных площадей в торговых центрах почти вдвое выше, чем в торговых парках.
В настоящее время пустует около 44,000 торговых точек. По оценкам компании JLL, занимающейся недвижимостью, в ближайшие несколько лет эта цифра увеличится почти вдвое, в результате чего на главных улицах Великобритании будет 80,000 лишних пустующих точек под магазины.
«Слишком много места».
Во многих странах сочетание стремительного роста электронной коммерции с пандемией и ее воздействием на рабочие офисы и розничную торговлю побуждает к широкомасштабному и сложному переосмыслению того, каково предназначение городов и городских центров в будущем.
В Великобритании эта проблема стоит особенно остро, учитывая роль розничной торговли в городском планировании.
Алистер Кеффорд, городской историк и эксперт по планированию из Университета Лейдена в Нидерландах, говорит, что избыток пустых магазинов в британских городах является результатом особого подхода, который планировщики использовали во второй половине 20-го века.
«Государственный и частный секторы пошли ва-банк в 1950-х и 1960-х годах в плане развития розничной торговли в городах», - говорит он.
Все остальные виды землепользования были вытеснены ритейлерами, стремившимся увеличить продажи и захватить рынок, по мере роста доходов населения и расширения доступа к кредитам в течение 1980-х и 1990-х годов, и ставки арендной платы становились все выше и выше.
«Арендная плата за магазины в этих реконструированных центрах была намного выше, чем была раньше... было уничтожено много малых предприятий».
Теперь вечеринка окончена и у владельцев торговой недвижимости остается два варианта:
- либо снизить арендную плату, чтобы привлечь новых арендаторов,
- либо перепрофилировать магазины для альтернативного использования.
Базилдон уже планировал реконструкцию центра города за счет увеличения количества жилых домов. Но ни один из вариантов не оказался приемлемым.
Когда в 2008 году обанкротилась сеть Woolworths, ее 800 магазинов, в основном отдельные розничные точки на центральных улицах, были сравнительно быстро поглощены бюджетными ритейлерами, такими как Poundland, B&M, Home Bargains и Iceland.
За 11 лет, прошедших с тех пор, доля продаж через Интернет увеличилась в 5 раз - с менее чем 6% до 28%. Немногие бренды в настоящее время открывают физические магазины, а те, кто все же открывает, предпочитают торговые парки за городом, где арендная плата ниже, а доступ к магазинам проще.
Даже такие приверженцы центральных улиц, как Next и Marks and Spencer, все чаще закрывают магазины в центре города в пользу специально построенных зданий на окраинах.
«Ритейлеры используют это как возможность консолидировать свои портфели аренды, и сейчас им намного проще взять на себя обязательства по аренде за пределами города», - говорит Даррен Ричардс, глава отдела недвижимости в British Land. Эта компания владеет примерно 20 магазинами Arcadia и 7 магазинами Debenhams.
Еще сложнее сдать в аренду более крупные магазины с их высокими эксплуатационными расходами.
По данным Local Data Company, четверть из 160 магазинов, освобожденных BHS на момент банкротства в 2016 году, все еще пустуют.
Один из способов восполнить пробелы - снизить арендную плату до такой степени, что заключение новых договоров аренды снова станет выгодным для мелких розничных торговцев. По словам Ричардса, в случае с некоторыми объектами British Land, в частности с загородными торговыми парками, это уже произошло.
Но этот вариант подходит не всем.
«Очень простая и наглядная математика заключается в том, что, по сути, торговых площадей слишком много», - говорит Майк Прю, аналитик финансовых услуг в Jefferies.
«Вы должны снизить арендную плату до доступного уровня», - говорит он, - «Наш нынешний прогноз состоит в том, что арендная плата упадет на 30% по сравнению с текущим уровнем. И вам также необходимо уменьшить площадь на 30%, что означает сокращение доходов от торгового центра на 51%».
Все большее число предприятий розничной торговли требуют, чтобы аренда была привязана к продажам в магазине, а не фиксированной сумме, которую можно изменить только по окончании срока аренды или в случае банкротства.
Но такие условия не устраивают владельцев недвижимости, чьи затраты в основном фиксированные.
Арендодатели в свою очередь смотрят на своих кредиторов. По мере того, как доходы розничных арендаторов падают, они сталкиваются с растущим риском нарушения условий кредитования, что в конечном итоге может привести к тому, что банки получат контроль над их активами.
«Кредиторы оказывали большую поддержку, но в начале нового года многие собираются существенно нарушить свои долговые ковенанты», - говорит Мелани Лич, исполнительный директор Британской федерации недвижимости, представляющей владельцев недвижимости.
«Если мы не будем осторожны, банки в конечном итоге получат большую часть розничной недвижимости в Великобритании [и] я не думаю, что банки этого хотят или будут знать, что с этим делать», - добавляет она.
Реконструкция городов.
Сейчас рассматриваются другие варианты использования зданий, в которых расположены магазины.
Базилдон уже планировал реконструкцию своего центра города, основанную на меньшем количестве магазинов и большем количестве жилых домов - короткая поездка на поезде до центра Лондона делает его привлекательным для молодых рабочих, чьи доходы не соответствуют столичным.
Город планирует снести часть Eastgate, когда-то крупнейшего крытого торгового центра в Европе, и превратить его в «многоцелевое пространство с магазинами, рабочими местами, едой и отдыхом в центре города».
В других местах бывшие магазины были перепрофилированы под съемное жилье, офисы или общественные помещения.
Когда в начале этого года на продажу было выставлено подразделение Debenhams в Гилфорде, графство Суррей, за £20 млн., среди участников торгов были застройщик жилья для пенсионеров и владелец гостиницы.
Бывший магазин John Lewis в Саутси, Хэмпшир, превращается в многофункциональный комплекс, включающий обслуживаемые офисы и кинотеатр, и что-то в подобное планируется сделать с бывшим House of Fraser в Бирмингеме.
Но такой переход редко бывает простым.
Ограничения нынешней системы планирования и проблема преобразования интерьеров, построенных для конкретной цели, означают, что во многих случаях «перепрофилирование скорее расширяет возможности использования розничных активов, а не приносит вам деньги», - говорит Прю.
И необходимо учитывать затраты.
«Стоимость качественной жилой застройки с высокой плотностью составляет около £200-250 за квадратный фут, и это без учета затрат на приобретение или снос», - говорит Марк Уильямс, директор компании RivingtonHark, специализирующейся на проектах восстановления центра города.
Преобразование в качественные офисные помещения происходит примерно так же.
«На юго-востоке и в некоторых других ключевых городах, таких как Бристоль или Манчестер, стоимость недвижимости превышает эти затраты. Но в большей части страны это не так».
Саймон Вулфсон, генеральный директор модного ритейлера Next, ссылается на магазин, за аренду которого он заплатил £1.7 млн. в 2018 году.
Компания подсчитала в 2019 году, что та же площадь помещений принесет £1.2 млн. за аренду офисов и £1 млн. за аренду жилых помещений, не считая стоимость конверсии, которая может достигать £20 млн., или потерянный доход от аренды.
Лорд Вулфсон признает, что домовладелец может счесть более низкую доходность целесообразным компромиссом в пользу менее рискованного типа арендатора. Но он по-прежнему считает, что в большинстве мест «это будет самый высокодоходный ритейлер, который будет определять уровень арендной платы на многие годы вперед». Пандемия не изменила эту точку зрения.
Кеффорд, городской историк, соглашается: «Если предоставить все это рыночным силам, вы получите перепланировку в тех районах, где это сработает. В остальных района ничего не изменится».
Он добавляет, что перепланировка должна быть адаптирована к местоположению, указывая на то, что «никто не захочет жить в дорогостоящих квартирах в центре города и пить кофе по £4» в районах, где доходы жителей стагнируют в течение десятилетий.
Все чаще и местные власти, и национальное правительство соглашаются с тем, что потребуется государственное финансирование для преодоления разрыва между тем, что требуется для возрождения городов, и тем, что является жизнеспособным с финансовой точки зрения.
Всего на это выделено £3.6 млрд., которые были разделенных между фондами Towns Fund и Future High Streets Fund.
Правительство находится в процессе оценки заявок от более чем 100 местных органов власти, которым было поручено сосредоточить внимание на том, чтобы помочь городским центрам выйти за рамки розничной торговли, а не субсидировать ее.
Кеффорд опасается, что денег не хватит, и что большая их часть может уйти на относительно поверхностные проекты общественных работ, такие как новое уличное освещение.
По его словам, поскольку за Arcadia и Debenhams последуют более крупные розничные сети, во многих частях страны могут потребоваться радикальные меры, если британцы не готовы терпеть большое количество пустых магазинов в течение длительного времени.
«Правительство должно предоставить местным властям возможность использовать полномочия по планированию и покупать недвижимость по цене ниже рыночной», - говорит он, - «Но я не могу себе этого представить».
