Инвестиционная недвижимость (англ. 'investment property') определяется в соответствии с МСФО как недвижимость, которая находится в собственности (или, в некоторых случаях, сдается в аренду по договору финансовой аренды) с целью получения арендной платы, или прироста стоимости капитала, или того и другого.

[См. определение в параграфе IAS 40:5]

Стандарт МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает порядок учета инвестиционной недвижимости.

Примером инвестиционной недвижимости является здание, принадлежащее компании и сдаваемое в аренду арендаторам.

В отличие от инвестиционной недвижимости, прочие внеоборотные материальные активы (т.е. недвижимость, классифицированная как основные средства) представляют собой собственную недвижимость компании, используемую для производства товаров и услуг компании или для осуществления административной деятельности компании.

Инвестиционная недвижимость не включает внеоборотные материальные активы, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности. Например, здания, принадлежащие жилищно-строительной компании, считаются ее запасами.

Согласно МСФО компаниям разрешено оценивать инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости (англ. 'cost model') или модели учета по справедливой стоимости (англ. 'fair value model').

См. также:

IAS 40 - Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?

Модель учета по первоначальной стоимости идентична одноименной модели, используемой для основных средств.

Если используется модель учета по первоначальной стоимости, должна раскрываться справедливая стоимость инвестиционной недвижимости.

[См. параграф IAS 40:32]

Однако модель справедливой стоимости отличается от модели учета по переоцененной стоимости основных средств.

В соответствии с моделью учета по переоцененной стоимости, влияние переоценки актива на чистую прибыль зависит от того, увеличивает или уменьшает переоценка балансовую стоимость актива.

Напротив, в рамках модели учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости актива влияют на чистую прибыль. Чтобы использовать модель справедливой стоимости, компания должна иметь возможность надежно оценивать справедливую стоимость на постоянной основе.

См. также об особенностях этих моделей:

Три распространенных заблуждения об учете основных средств по МСФО.

В Примере 18 представлена выдержка из годового отчета компании, занимающейся недвижимостью, подготовленного согласно МСФО.

Пример 18. Представление в финансовой отчетности и раскрытие информации о внеоборотных активах.

В иллюстрации представлена ​​информация и выдержки из годового отчета за 2017 года, Intu Properties plc, инвестиционного трастового фонда со штаб-квартирой в Лондоне, который владеет и управляет торговыми центрами в Великобритании и Испании.

Обыкновенные акции этой компании котируются в Лондоне и Йоханнесбурге.

Иллюстрация 12. Информация и выдержки из годового отчета Intu Properties plc (£ млн.)

Финансовая информация.

Финансовый отчет

Название статьи отчета

Сумма за 2017 год

Сумма за 2016 год

Балансовый отчет

Investment and development property

Инвестиционная и девелоперская недвижимость

9,179.4

9,212.1

Plant and equipment

Оборудование и инвентарь

12.2

7.6

Total assets

Итого, активов

10,794.5

10,369.2

Отчет о прибылях и убытках

Net rental income

Чистая прибыль от аренды

423.4

406.1

Revaluation of investment and development property

Переоценка инвестиционной и девелоперской недвижимости

30.8

(78.0)

Выдержка из Примечания 2. Учетная политика.
Инвестиционная и девелоперская недвижимость.

Инвестиционная и девелоперская недвижимость находится в собственности или арендуется Группой в целях получения долгосрочного дохода от аренды и прироста стоимости капитала.

Группа решила использовать модель учета по справедливой стоимости.

Недвижимость признается по первоначальной стоимости и впоследствии переоценивается на отчетную дату до справедливой стоимости, определяемой квалифицированными внешними оценщиками на основе рыночной стоимости, за исключением некоторых участков под застройку, справедливая стоимость которых может быть оценена самой компанией.

Внешняя оценка земли под значительный объем застройки производится после получения необходимых разрешений на планирование. Стоимость инвестиционной и девелоперской недвижимости включает капитализированные проценты и другие прямые затраты, понесенные в процессе строительства.

Проценты капитализируются на основе средней процентной ставки по соответствующей непогашенной задолженности. Проценты перестают капитализироваться с момента фактического завершения строительства.

Прибыли или убытки, возникающие в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной и строительной недвижимости, признаются в отчете о прибылях и убытках. Амортизация инвестиционной и девелоперской недвижимости не начисляется.

Прибыли или убытки, возникающие при продаже инвестиционной недвижимости и недвижимости под застройку, признаются в момент перехода к покупателю значительных рисков и выгод, связанных с правом собственности. Признанные прибыли или убытки представляют собой поступления за вычетом балансовой стоимости недвижимости и затрат, напрямую связанных с продажей.

Оборудование и инвентарь.

Статья «Оборудование и инвентарь»  состоит из транспортных средств, принадлежностей, инвентаря и прочего оборудования. Оборудование и инвентарь отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения.

Амортизация начисляется в отчете о прибылях и убытках линейным методом в течение расчетного срока полезного использования актива до 5 лет.

Выдержка из Примечания 14. Инвестиционная и девелоперская недвижимость.

Рыночная стоимость инвестиционной и девелоперской недвижимости на 31 декабря 2017 года включает:  £8,831.9 млн. (31 декабря 2016 года: £9,088.6 млн.) инвестиционной недвижимости и £376.5 млн. (31 декабря 2016 года: £153.2 млн.) девелоперской недвижимости.

... Вся значительная инвестиционная и девелоперская недвижимость Группы относится к первоклассным торговым центрам, которые имеют схожий характер, общие характеристики и риски.

Методология оценки.

Справедливая стоимость инвестиционной  и девелоперской недвижимости Группы на 31 декабря 2017 года была определена независимыми внешними оценщиками ... Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости рассчитывается с использованием метода дисконтирования дохода от недвижимости.

Ключевым фактором при оценке недвижимости являются условия аренды на дату оценки. Они определяют большую часть профиля движения денежных средств от недвижимости на несколько лет и, следовательно, составляют основу оценки.

  1. Чем активы, включенные в статью «Инвестиционная и девелоперская недвижимость», отличаются от активов, включенных в статью «Оборудование и инвентарь»?
  2. Чем модель оценки, используемая компанией для своей инвестиционной и девелоперской недвижимости, отличается от модели оценки, используемой ею для оборудования и инвентаря?
  3. Чем отличается учет амортизации для инвестиционной и девелоперской недвижимости от амортизации основных средств?
  4. Указывают ли прибыли и убытки от переоценки инвестиционной и девелоперской недвижимости на то, что недвижимость была продана?

Решение для части 1:

Активы, включенные в статью баланса «Инвестиционная и девелоперская недвижимость», представляют собой торговые центры, которые компания удерживает для получения долгосрочного дохода от сдачи в аренду и прироста стоимости капитала.

В 2017 году компания сообщила о чистой прибыли от аренды в размере £423.4 млн. Статья баланса «Оборудование и инвентарь» включает транспортные средства, принадлежности и прочее оборудование, используемое компанией в своей деятельности.

Решение для части 2:

Модель оценки, используемая компанией для своей инвестиционной и девелоперской недвижимости, представляет собой модель учета по справедливой стоимости, при которой недвижимость сначала признается по первоначальной стоимости, а впоследствии переоценивается и отображается в балансе по справедливой стоимости.

Все изменения справедливой стоимости актива влияют на чистую прибыль. Компания нанимает внешних экспертов по оценке для определения справедливой стоимости, которая основана на ожидаемых будущих денежных потоках от арендной выручки.

Модель оценки, используемая для основных средств, представляет собой модель учета по первоначальной стоимости, в соответствии с которой недвижимость отображается в балансе по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Решение для части 3:

Амортизация представляет собой распределение стоимости долгосрочного (внеоборотного) актива на протяжении срока его полезного использования.

Для инвестиционной и девелоперской недвижимости амортизация не начисляется.

Расходы на амортизацию основных средств рассчитываются линейным методом в течение предполагаемого срока полезного использования актива.

Решение для части 4:

Нет.

Прибыли и убытки от переоценки инвестиционной недвижимости возникают в результате изменений справедливой стоимости недвижимости, принадлежащей компании.

Компания сообщила о прибыли от переоценки в размере £30.8 млн. в 2017 году и убытке от переоценки в размере £78.0 млн. в 2016 году.

Продажа недвижимости привела бы к прибыли или убытку от выбытия, рассчитанному как поступления от продажи за вычетом балансовой стоимости недвижимости и соответствующих затрат на продажу.

Перевод недвижимости из категории в категорию.

Как правило, компания должна применять выбранную модель учета (по первоначальной стоимости или по справедливой стоимости) ко всей своей инвестиционной недвижимости.

Если компания выбирает модель учета по справедливой стоимости для своей инвестиционной недвижимости, она должна продолжать использовать эту модель до тех пор, пока не продаст ее или не изменит ее использование таким образом, чтобы она больше не считалась инвестиционной недвижимостью (например, она может использоваться владельцем в административных целях или как часть запасов).

Компания должна продолжать использовать модель учета по справедливой стоимости для этой недвижимости, даже если операции с сопоставимой недвижимостью, используемые для оценки справедливой стоимости, станут менее частыми (т.е. активный рынок для такой недвижимости исчезнет).

Определенные проблемы с оценкой возникают, когда компания меняет способ использования недвижимости таким образом, что она переходит из категории инвестиционной собственности в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или становится частью запасов.

[См. также параграфы IAS 40:57-65]

Если используется модель учета по первоначальной стоимости, такие переводы в другую категорию не изменяют балансовую стоимость реклассифицированной недвижимости.

Если используется модель учета по справедливой стоимости, то перевод из категории инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или в запасы, осуществляется по справедливой стоимости. Другими словами, в бухгалтерском учете справедливая стоимость недвижимости на момент перевода остается стоимостью недвижимости в новой категории.

Если используется модель учета по справедливой стоимости и осуществляется перевод из категории недвижимости, занимаемой владельцем в категорию инвестиционной недвижимости, изменение метода оценки недвижимости с амортизированной стоимости на справедливую стоимость рассматривается как переоценка.

Если используется модель учета по справедливой стоимости и осуществляется перевод недвижимости из запасов в категорию инвестиционную недвижимость, любая разница между балансовой стоимостью запасов и справедливой стоимостью недвижимости на момент передачи признается как прибыль или убыток.

Представление и раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.

Инвестиционная недвижимость отображается в балансовом отчете отдельной строкой.

Компании должны раскрывать информацию о том, используют ли они модель учета по справедливой стоимости или модель учета по первоначальной стоимости для своей инвестиционной недвижимости.

Если компания использует модель учета по справедливой стоимости, она должна раскрывать дополнительную информацию о том, как она определяет справедливую стоимость, и должна обеспечивать сверку между начальной и конечной балансовой стоимостью инвестиционной собственности (т.е. на начало и конец периода).

Если компания использует модель учета по первоначальной стоимости, она должна раскрыть дополнительную информацию, аналогичную раскрытию информации об основных средствах, например, необходимо раскрыть метод амортизации и срок полезного использования.

Кроме того, если компания использует модель учета по первоначальной стоимости, она также должна раскрывать справедливую стоимость инвестиционной недвижимости.

[См. также: параграфы IAS 40:74-79]

Согласно US GAAP нет специального определения инвестиционной недвижимости. Большинство операционных и риэлторских компаний в США, владеющих недвижимостью инвестиционного типа, используют модель учета по первоначальной стоимости.