Рассмотрим типичную ситуацию, связанную с учетом недвижимости, находящейся в собственности компании.

Допустим, что соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства» компания применяет модель учета по переоцененной стоимости ('revaluation model') для учета собственных зданий.

См. также:

CFA - Модель учета по переоцененной стоимости.

Недавно компания прекратила использовать одно из зданий в качестве головного офиса и сдала его в аренду арендаторам.

Следовательно, компания должна реклассифицировать это здание из категории недвижимости, занимаемой владельцем и категорию инвестиционной недвижимости.

Однако бухгалтер не уверен в том, как правильно учесть такой перевод при применении модели переоценки. Стоимость здания была переоценена до справедливой стоимости, а разница от переоценки была признана в составе OCI (прочего совокупного дохода).

Как правильно учесть эту переоценку? Какими должны быть проводки?

Что предписывают правила МСФО?

Стандарт МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» гласит, что при переводе актива из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости, вам необходимо применять МСФО (IAS) 16 до даты передачи (см. параграф 61).

Предположим, что вы хотите использовать модель учета по справедливой стоимости (англ. 'fair value model') для учета вашей инвестиционной недвижимости, а не модель учета по первоначальнй стоимости (англ. 'cost model').

В этом случае не имеет смысла применять модель учета по переоцененой стоимости (англ. 'revaluation model') для учета недвижимости как объекта основных средств, а затем модель учета по первоначальной стоимости для учета инвестиционной недвижимости.

Если вы хотите обновить свои знания о различных моделях учета основных средств (первоначальная стоимость, справедливая стоимость, переоценка), см. публикацию: Три распространенных заблуждения об учете основных средств по МСФО.

Итак, опишем процесс перехода от модели учета по переоцененной стоимости в соответствии с IAS 16 к модели учета по справедливой стоимости в соответствии с IAS 40 и проиллюстрируем его на примере.

Чтобы было понятно - дата, когда ваша недвижимость становится инвестиционной, является датой перевода.

Бухгалтерский учет до и на дату перевода актива в инвестиционную недвижимость.

До даты перевода вам необходимо амортизировать недвижимость и признавать убытки от обесценения, если это применимо.

На дату перевода вам необходимо рассматривать любую разницу между балансовой стоимостью актива согласно МСФО (IAS) 16 и его справедливой стоимостью (которая является новой балансовой стоимостью согласно IAS 40) как переоценку в ​​соответствии с МСФО (IAS) 16.

Уточним (см. параграф 62 IAS 40):

  • Если балансовая стоимость недвижимости уменьшается, вам следует сначала уменьшить собственный капитал на прирост стоимости от переоценки, а потом признать уменьшение балансовой стоимости в составе прибылей или убытков.
  • Если балансовая стоимость недвижимости на дату перевода увеличивается, вам следует сначала отнести предыдущие убытки от обесценения на прибыли или убытки, но при этом соблюдать осторожность, поскольку это увеличение не может превышать сумму признанных ранее убытков от обесценения.
    Если сумма увеличения больше признанных ранее убытков от обесценения, или если убытков от обесценения, признанных в составе прибыли или убытка, не было вообще, то это увеличение признается в составе прочего совокупного дохода как прирост стоимости от переоценки.

Бухгалтерский учет после даты перевода актива в инвестиционную недвижимость.

Что происходит дальше?

Вы продолжаете применять модель справедливой стоимости к этой инвестиционной недвижимости, поэтому впоследствии любое изменение справедливой стоимости признается в составе прибыли и убытка.

Но как насчет прироста стоимости от переоценки?

Он остается до тех пор, пока вы не прекратите признание недвижимости.

Только после прекращения признания вы относите прирост стоимости от переоценки на нераспределенную прибыль.

Но не через прибыли и убытки - это просто перемещение внутри собственного капитала.

Пример учета перевода недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости.

Допустим, вы владеете зданием и применяете модель переоценки для его учета.

Здание было переоценено 31 декабря 20x1 года до справедливой стоимости в 100 000 д.е., и в результате переоценки был признан прирост стоимости от переоценки.

1 июля 20x2 года вы перевели здание из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционную недвижимость.

Учетные данные:

  • Справедливая стоимость на дату перевода: 90 000 д.е.
  • Прирост стоимости от переоценки на дату перевода: 15 000 д.е.
  • Балансовая стоимость на дату перевода: 98 000 д.е. (мы предполагаем, что амортизация за 6 месяцев была признана).

Бухгалтерская проводка на дату перевода должна уменьшить балансовую стоимость актива до его справедливой стоимости:

Дебет. Прирост стоимости от переоценки в составе OCI:
8 000 д.е.

Кредит. Здание в составе ОС:
8 000 д.е.

Допустим, в конце 20x2 года справедливая стоимость той же недвижимости составила 88 000 д.е.

Вы НЕ трогаете прирост стоимости от переоценки, но признаете дальнейшее уменьшение стоимости в составе прибыли или убытка в соответствии с моделью учета по справедливой стоимости:

Дебет. Прибыль или убыток - Уменьшение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости:
2 000 д.е.

Кредит. Здание (теперь уже в составе инвестиционной недвижимости):
2 000 д.е.

При прекращении признания инвестиционной недвижимости (при продаже) необходимо переклассифицировать остаток сумму от переоценки (15 000 д.е. - 8 000 д.е.):

Дебет. Прирост стоимости от переоценки:
7 000 д.е.

Кредит. Нераспределенная прибыль в составе собственного капитала:
7 000 д.е.