В обзорах, посвященных МСФО (IFRS) 16 «Аренда» часто упоминают, что этот стандарт не окажет существенного влияния на арендодателей, поскольку требования к учету для них не изменяются.

Это на самом деле упрощение ситуации, поскольку есть ряд причин, по которым арендодателям, возможно, потребуется изменить свой учет при переходе МСФО (IFRS) 16.

Одна из областей, где требования к арендодателям изменились, относится к субаренде (англ. 'sublease').

Как и IAS 17, IFRS 16 требует, чтобы арендодатель классифицировал арендную плату как операционную или финансовую, исходя из того, в какой степени арендатору передаются риски и выгоды, связанные с владением базовым активом (параграф 62).

Аналогичным образом, в МСФО (IFRS) 16 приводится тот же список ситуаций, которые, как по отдельности, так и в сочетании друг с другом, обычно приводят к классификации аренды как финансовой аренды (параграф 63).

Например, передает ли арендатор право собственности на базовый актив арендатору по окончании срока аренды или нет, а также соответствует ли текущая (приведенная) стоимость арендных платежей справедливой стоимости базового актива.

МСФО (IFRS) 16 содержит дополнительный параграф (B58) в Руководстве по применению (Приложение B), в котором требуется, чтобы промежуточный арендодатель классифицировал субаренду как финансовую или операционную аренду следующим образом:

  • Если главный договор аренды (англ. 'head lease') учитывается как краткосрочная аренда, субаренда классифицируется как операционная аренда;
  • В противном случае субаренда классифицируется на основании актива в форме права пользования, вытекающего из главного договора аренды, а не на основании базового актива.

Это лучше всего проиллюстрировать на примере.

Пример классификации субаренды у арендодателя по МСФО (IFRS) 16.

Промежуточный арендодатель получает в 5-летнюю аренду 5 000 квадратных метров офисных помещений (главный или основной договор аренды) у компании ABC (главный арендодатель).

В начале 3-го года аренды, промежуточный арендодатель сдает 5 000 квадратных метров офисных помещений на оставшиеся 3 года аренды в субаренду третьей стороне.

Как классифицировать такую субаренду?

С точки зрения промежуточного арендодателя, в момент заключения договора субаренды оставшийся срок экономического использования актива в форме права пользования составляет 3 года, и он может сдавать актив в субаренду в течение всего этого периода.

Поскольку субаренда длится в течение всего оставшегося срока экономического использования актива в форме права пользования, она классифицируется как финансовая аренда, хотя эти 3 года вряд ли будут полным оставшимся сроком полезного использования данного объекта недвижимости.

Это означает, что условия субаренды чаще всего приводят к тому, активы в форме права пользования классифицируются как финансовая аренда с точки зрения промежуточного арендодателя.

В приведенном выше примере базовым активом является недвижимость, которая обычно классифицируется как операционная аренда арендодателем, поскольку большинство договоров аренды недвижимости не передает арендатору практически все риски и выгоды, связанные с правом собственности.

Однако, поскольку актив, удерживаемый промежуточным арендодателем, является активом форме права пользования с гораздо более коротким оставшимся сроком полезного использования, классификация субаренды промежуточным арендодателем может отличаться от классификации основного арендодателя.

Это изменение в подходе к классификации может, среди прочего, повлиять на учет инвестиционной недвижимости. Инвестиционная недвижимость часто удерживается в рамках аренды ритейлерами, которые, в свою очередь, сдают временно пустующую площадь в субаренду.