Рассмотрим типичную ситуацию - у компании много операционной аренды. Чтобы учесть ее в соответствии с МСФО (IFRS) 16, бухгалтер должен рассчитать стоимость активов в форме права пользования.

Для это бухгалтеру необходимо определить правильную ставку дисконтирования.

Допустим, бухгалтер вычислил внутреннюю норму доходности (IRR) денежных потоков от операционной аренды, и использовал ее как процентную ставку, заложенную в договоре аренды, но аудиторы посчитали, что это не правильный подход.

В качестве альтернативы бухгалтер может использовать процентную ставку по полученным среднесрочным кредитам для всей своей аренды, но и этот подход скорее всего не будет одобрен аудиторами.

Как правильно определить соответствующую ставку дисконтирования по аренды, если ее нельзя легко определить из договора аренды?

Ставки дисконтирования по МСФО (IFRS) 16.

Стандарт IFRS 16 говорит (см. параграф IFRS 16:26) о том, что арендатор должен дисконтировать платежи по аренде с помощью:

  • Процентной ставки, заложенной в договоре аренды, или
  • Ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором, если процентную ставку, заложенную в договоре аренде нельзя легко определить.

Разберемся, что представляют собой эти ставки.

Процентная ставка, заложенная в договоре аренды.

Процентную ставку, заложенную в договор аренды (англ. ‘interest rate implicit in the lease’), как правило, трудно определить всем арендаторам.

Причина заключается в том, что этот показатель является специфичным для арендодателя, а не для арендатора.

Почему?

МСФО (IFRS) 16 определяет эту ставку (см. определение в IFRS 16:Appendix A) как ставку дисконтирования, при которой:

  • сумма приведенной стоимости арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости равна
  • сумме справедливой стоимости базового актива и первоначальных прямых затрат арендодателя.

Поэтому, если вы являетесь арендатором, вы должны выяснить, негарантированную ликвидационную стоимость (см. определение) и первоначальные прямые затраты арендодателя.

Беда в том, что не многие арендодатели готовы предоставить вам эту информацию, так как они скорее всего считают ее конфиденциальной.

Это причина, по которой большинство арендаторов просто используют процентные ставки по кредитам (т.е. ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором).

Аудиторы из приведенного в начале примера были правы, отказавшись принять внутреннюю норму доходности аренды в качестве процентной ставки, заложенной в договоре аренды, потому что это была ставка арендатора, а не арендодателя.

Ставка привлечения дополнительных заемных средств.

IFRS 16 гласит, что ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором (англ. ‘lessee's incremental borrowing rate’) - это ставка процента, под которую арендатор мог бы привлечь заемные средства, чтобы получить:

  • актив со стоимостью, аналогичной стоимости базового актива,
  • на аналогичный срок,
  • при аналогичном обеспечении,
  • в аналогичных экономических условиях.

(см. определение в IFRS 16:Appendix A)

Это определение подразумевает, что ставка привлечения дополнительных заемных средств специфична не только для арендатора, но и для базового актива, и это та причина, по которой вы не можете использовать одинаковую ставку привлечения дополнительных заемных средств для всех ваших договоров аренды.

Приведем несколько примеров:

Представьте, что вы хотите арендовать дорогостоящие земельные участки в элитных районах - такая недвижимость будет ценным надежным залогом и это может сильно повлиять на процентные ставки по кредитам.    

Но, если вы хотите арендовать автомобиль, то это обеспечение не будет таким же ценным и надежным, как земля.

Другими словами, обеспечение по кредиту может быть разным, и вам нужно будет применять различные процентные ставки по кредитам при аренде автомобиля и при аренде земли.

Представьте, что вы хотите арендовать землю стоимостью 1 млн. д.е и автомобиль стоимостью 20 тыс. д.е. - это разный уровень риска для банка, и это также различный объем кредитования.

Представьте, что вы арендуете автомобиль на 3 года, а офис - на 10 лет. Очевидно, что процентная ставка, предлагаемая банком для 3-летних кредитов, будет отличаться от ставки, предлагаемой для 10-летних кредитов.

Представьте, что вы хотите арендовать офисное помещение в центре столицы и склад в где-нибудь за городом в глубинке. Опять же, это разные категории недвижимости и разная экономическая среда.

Представьте, что вы заключили один договор аренды 1 января 2017 года, а другой - 1 января 2019 года. Они относятся к разной экономической среде, так как между ними временная разница в 2 года, и вы должны принять во внимание все изменения за этот период.

Опять же, аудиторы в приведенном в начале примере будут правы, если откажутся принять одинаковую ставку привлечения дополнительных заемных средств для всех договоров аренды, которые есть у компании.

Как определить ставку привлечения дополнительных заемных средств?

Есть 2 основных шага:

1. Выберите известную базовую ставку.

Известной ставкой может быть, например, ставка ваших прошлых аналогичных заимствований, или фактические кредитные предложения от вашего банка по кредитам на аналогичные суммы, обеспечение и сроки.

Или, если вы арендуете недвижимость, то доходность этой недвижимости может быть отличной известной базовой ставкой.

2. Скорректируйте ставку.

Корректировка ставки может потребоваться потому, что ваши ваша базовая ставка может не точно отражать условия аренды.

Например, когда вы используете ставки для необеспеченных кредитов, то вам необходимо скорректировать их с учетом обеспечения - которым является ваш базовый актив.

Или, может быть, вы использовали процентную ставку, которую банк предлагает для компаний с низким кредитным риском, но ваш кредитный профиль хуже - тогда вам нужно скорректировать эту ставку.

И, наконец, нужно учитывать существенность.

Может случиться так, что у вас есть всего несколько договоров аренды и, таким образом, влияние этих корректировок базовой ставки не будет существенным.

В этом случае достаточно просто взять имеющиеся известный ставки и отказаться от их корректировок - они будут дорогостоящими, зависящими от суждений и несущественными.

Но, при этом, вы должны быть абсолютно уверены, что эта аренда ниже вашего уровня существенности.