Как арендатор первоначально оценивает актив в форме права пользования?

«На дату начала аренды арендатор должен оценивать актив в форме права пользования (англ. 'right-of-use asset') по первоначальной стоимости» (IFRS 16, параграф 23).

Из определения первоначальной стоимости актива в форме права пользования (параграф 24) видно, что первоначальная оценка рассчитывается следующим образом.

Первоначальное арендное обязательство плюс:

  • Осуществленные арендные платежи (на дату начала аренды) за вычетом стимулирующих платежей по аренде, полученных до начала аренды.
  • Первоначальные прямые расходы, понесенные арендатором.
  • Оценочные затраты на демонтаж, удаление базового актива и восстановление участка, который он занимал.

Рассмотрим каждый из этих компонентов отдельно:

Первоначальное арендное обязательство.

См. IFRS 16 - Как осуществлять первоначальное признание арендного обязательства у арендатора.

Арендные платежи, произведенные на дату начала аренды.

Они не включают расходы на строительство или проектирование базового актива, но будет включать в себя любые платежи, сделанные за право использования базовым активом, независимо от сроков этих платежей (IFRS 16, параграф B44).

Стимулирующие платежи по аренде.

Они определены в МСФО (IFRS) 16 как:

«Платежи, осуществляемые арендодателем в пользу арендатора в связи с арендой, либо возмещение арендодателем затрат арендатора».

Примерами арендных стимулов могут быть первоначальные денежные выплаты арендатору или возмещение некоторых расходов арендатора, связанных с получением аренды (например, комиссионные или агентские за сделки с недвижимостью).

Эти платежи не включают денежные средства, полученные от арендодателя за то, что не включено в стоимость актива в форме права пользования.

Например, если арендодатель согласится предоставить средства для улучшения арендованного имущества, - это не будет учтено в качестве компонента аренды.

Первоначальные прямые затраты.

Это дополнительные затраты на получение аренды, которые не были бы понесены без заключения договора аренда. Сюда могут входить такие расходы, как гонорары и комиссии посредникам, помогавшим заключить сделку и прочие расходы, связанные с согласованием договора.

Важно отметить, что в стандарте подчеркивается, что прямые затраты должны быть «дополнительными» (см. определение термина). Это не позволяет компании распределить административные расходы, связанные с получением аренды, например, часть заработной платы финансового и управленческого персонала.

Такие затраты не будут включаться в первоначальные прямые затраты по аренде, поскольку они будут понесены независимо от того, получит ли компания данную конкретную аренду.

Оценочные затраты на демонтаж, удаление базового актива и восстановление участка.

Некоторые договоры аренды содержат требования к арендаторам возвращать активы в определенном состоянии, поэтому арендатор вынужден брать на себя расходы по их восстановлению.

Например, арендатора производственного участка могут потребовать удалить значительную часть оборудования и индивидуальные улучшения арендованного объекта недвижимости в конце срока аренды.

Аренда некоторых видов активов также влечет за собой значительные расходы на транспортировку и перемещение, при возврате их арендодателю, как указано в договоре аренды. Эти типы обязательств могут возникать в начале аренды или в результате использования базового актива.

Данные затраты признаются как часть стоимости актива в форме права пользования, когда арендатор берет на себя обязательство, применяя требования МСФО (IAS) 37 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы».

Как выполняется последующий учет?

После первоначального признания арендатор оценивает актив в форме права пользования, используя модель учета по первоначальной стоимости, если только компания не учитывает актив по справедливой стоимости и по переоцененной стоимости.

В последних двух случаях компания применяет соответствующую модель оценки, как указано далее.

Учет по первоначальной стоимости.

Активы в форме права пользования оцениваются по первоначальной стоимости (англ. 'cost model') за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Балансовая стоимость также корректируется в случае переоценки обязательства по аренде.

Применение модели учета по переоцененной стоимости.

Если компания применяет модель переоценки (англ. 'revaluation model') согласно МСФО (IAS) 16 к какому либо классу основных средств (являющимся активами в форме права пользования), то арендатор МОЖЕТ принять решение применить модель переоценки к данным активам.

[см. параграфы IAS 16.31 - 42]

Применение модели учета по справедливой стоимости для инвестиционной недвижимости.

Если компания применяет модель справедливой стоимости (англ. 'fair value model') согласно МСФО (IAS) 40 к инвестиционной недвижимости, то она ДОЛЖНА применять эту модель к активам в форме права пользования, которые соответствуют определению инвестиционной собственности.

[cм. параграфы IAS 40.33 - 55]

Обратите внимание, что в соответствии с моделью учета по первоначальной стоимости при определении соответствующего периода времени для расчета амортизации компания использует срок аренды, определенный при первоначальном признании базового актива, если первоначальное признание не предполагает использование опционов на покупку базового актива или передачу права собственности на базовый актив арендатору к концу срока аренды.

В этих случаях период использования для расчета амортизации равен сроку полезного использования актива.

При использовании модели первоначальных затрат также потребуется применять МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» для определения того, обесценился ли актив в форме права пользования.