Агентские RMBS - это ипотечные ценные бумаги, выпущенные государственными агентствами США Ginnie Mae, Fannie Mae и Freddie Mac.

RMBS, выпущенные любой другой организацией, являются неагентскими RMBS (англ. 'non-agency RMBS'). Организации, которые выпускают неагентские RMBS, обычно являются благотворительными учреждениями, коммерческими банками и частными компаниями.

Частные ипотечные компании (англ. 'private conduits') могут приобретать нестандартные ипотечные кредиты, объединять их в пул, а затем продавать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные этим пулом.

Поскольку эти ценные бумаги не гарантированы государством или квазигосударственными организациями (GSE), кредитный риск является важным соображением при инвестировании в неагентские RMBS.

Неагентские RMBS имеют множество характеристик и методов структурирования с помощью агентских облигаций, обеспеченных ипотечными ценными бумагами (CMO). Однако, поскольку неагентские RMBS не гарантированы правительством США или GSE, которые могут обеспечить защиту ипотечного пула от убытков, необходима определенная форма внутреннего или внешнего кредитного усиления, чтобы эти ценные бумаги были привлекательными для инвесторов.

Кредитное усиление позволяет инвесторам снизить кредитный риск или перераспределить кредитный риск между классами облигаций, что позволяет инвесторам выбирать профиль риска-доходности, который наилучшим образом соответствует их потребностям.

Кредитное усиление также играет важную роль в получении благоприятного кредитного рейтинга, который делает неагентские RMBS более привлекательными для инвесторов. Уровень кредитного усиления обычно определяется относительно конкретного кредитного рейтинга, выгодного эмитенту ценной бумаги.

Обратите внимание, что одним из последствий кредитного кризиса 2007-2009 годов стало общее повышение уровня кредитного усиления.

Как упоминалось ранее, субординация долга или кредитное транширование является обычной формой кредитного усиления. Уровни субординации (то есть сумма кредитной защиты для класса облигаций) устанавливаются на момент эмиссии.

Тем не менее, уровни субординации меняются с течением времени, когда возникают добровольное досрочное погашение и дефолты. Секьюритизация позволяет защитить инвесторов в неагентские RMBS от ухудшения кредитного усиления с течением времени.

Если кредитное усиление для старших траншей ухудшается из-за проблем с обеспечением, то механизм, который называют «механизмом смещения процентов» (англ. 'shifting interest mechanism'), блокирует получение платежей подчиненными классами облигаций в течение определенного времени. Многие неагентские RMBS также включают в себя другие виды кредитного усиления, такие как избыточное обеспечение и резервные счета.

При прогнозировании будущих денежных потоков по неагентским RMBS, инвесторы должны рассмотреть два важных вопроса.

  • Первый - это предполагаемый коэффициент дефолта по обеспечению.
  • Второй - это коэффициент возврата долга при дефолте (англ. 'recovery rate'), поскольку в случае дефолта часть непогашенного остатка по ипотеке может быть возвращена.

Изъятие и перепродажа недвижимости может обеспечить денежные поступления, которые будут доступны для выплаты держателям облигаций. Их размер зависит от предполагаемой суммы возврата при дефолте.

Основное внимание в этом разделе мы уделяли ценным бумагам, обеспеченным пулом жилищных ипотечных кредитов. В следующем разделе мы обсудим ценные бумаги, обеспеченные пулом коммерческих ипотечных кредитов.