Прежде чем описывать различные виды ценных бумаг, обеспеченных жилищной ипотекой, мы кратко обсудим фундаментальные особенности базовых активов - жилищных ипотечных кредитов. В этом разделе описываются ипотечные кредиты, которые обычно используются для секьюритизации.

Ипотечный кредит или просто ипотека (англ. 'mortgage loan', 'mortgage'), - это кредит, обеспеченный недвижимостью заемщика, который обязывает заемщика (обычно покупающего жилую недвижимость) осуществить заранее определенную серию платежей кредитору (обычно банку или ипотечной компании).

Ипотека дает кредитору право отказать заемщику в выкупе недвижимости (англ. 'foreclose'), если заемщик допустит дефолт по кредиту. Термин «foreclosure» означает право кредитора завладеть заложенным имуществом, а затем продать его, чтобы взыскать средства для погашения просроченного долга.

Как правило, заявленная сумма кредита на покупку недвижимости оказывается меньше, чем цена покупки недвижимости. Заемщик делает первоначальный взнос, а сумма заимствования определяется как разница между ценой покупки недвижимости и первоначальным взносом.

При первичной выдаче кредита сумма собственного капитала заемщика в недвижимости равна первоначальному взносу. Со временем, по мере изменения рыночной стоимости недвижимости, капитал заемщика также меняется. Он также меняется из-за того, что заемщик производит ипотечные платежи, которые включают погашение основного долга.

Отношение суммы ипотеки к стоимости недвижимости - это коэффициент «кредит-стоимость» (LTV, loan-to-value ratio). Чем ниже значение коэффициента LTV, тем выше собственный капитал заемщика в объекте залога. С точки зрения кредитора, чем выше капитал заемщика, тем меньше вероятность того, что заемщик объявит дефолт.

Более того, чем ниже LTV, тем больше защита кредитора от необходимости изымать залог, если заемщик объявит дефолт.

В США участники рынка обычно выделяют два типа ипотечных кредитов на основе кредитного качества заемщика:

  • стандартные кредиты (англ. 'prime loans') и
  • субстандартные кредиты (англ. 'subprime loans').

Как правило, чтобы ипотечный кредит считался стандартным, заемщик должен обладать высоким кредитным качеством. То есть, заемщик должен иметь стабильную работу и хорошую кредитную историю, а также доход, достаточный для погашения кредитных обязательств, и существенный капитал для первоначального взноса за недвижимость.

Если заемщик обладает более низким кредитным качеством или если кредит не является первым залогом по недвижимости (то есть, третья сторона, отличная от текущего потенциального кредитора, которая обладает более ранним правом требования на недвижимость), кредит рассматривается как субстандартный.

Во всем мире существует значительное количество ипотечных программ. Ипотечная программа или ипотечная конструкция (англ. 'mortgage design') означает спецификацию условий кредитования:

  1. срок погашения кредита,
  2. как определяется процентная ставка,
  3. как должна погашаться основная сумма долга (то есть график амортизации кредита),
  4. имеет ли заемщик возможность досрочного погашения, и в таких случаях может налагаться штраф за досрочное погашение, а также
  5. права кредитора на изъятие заложенной недвижимости.

Срок погашения ипотечного кредита.

В США типичный срок погашения ипотеки составляет от 15 до 30 лет. Для большинства стран Европы жилищная ипотека, как правило, имеет срок погашения от 20 до 40 лет, но в некоторых странах, таких как Франция и Испания, срок может достигать 50 лет.

Япония - крайний случай; здесь срок ипотеки может составлять 100 лет.

Срок жилищной ипотеки, как правило, соответствует возрасту заемщика к моменту полного погашения кредита, причем пенсионный возраст заемщика является обычным верхним пределом.

Обратите внимание, что то, что называется сроком ипотеки (англ. 'term of mortgage'), означает количество лет до погашения.

Определение процентной ставки по ипотеке.

Процентную ставку по ипотеке называют ипотечной ставкой (англ. 'mortgage rate', 'contract rate', 'note rate'). То, как определяется ипотечная ставка, значительно отличается в разных странах.

Есть четыре основных способа определения ипотечной ставки в договоре:

Фиксированная ставка: ставка по ипотеке остается неизменной в течение всего срока ипотеки. США и Франция в основном используют этот тип процентной ставки. Ипотека с фиксированной ставкой не является доминирующей в Германии, но встречается и там.

Регулируемая или переменная ставка: ипотечная ставка периодически обновляется - ежедневно, еженедельно, ежемесячно или ежегодно.

Определение новой ипотечной ставки для ипотеки с переменной ставкой (ARM, 'adjustable-rate mortgage') на дату обновления ставки может быть основано на базовой ставке или индексе (в этом случае ее называют 'indexed-referenced ARM'). Переменная ставка также может определяться на усмотрение кредитора (в этом случае ее называют 'reviewable ARM').

Жилищная ипотека в Австралии, Ирландии, Южной Корее, Испании и Великобритании в большинстве случаев использует регулируемую ставку. В Австралии, Ирландии и Великобритании регулируемая ставка является стандартом.

В Южной Корее и Испании, ставка на основе индекса является нормой. В США и Канаде используются переменные ставки на основе индекса или базовой ставки, но этот тип ипотечной ставки не является доминирующей формой определения процентных ставок.

Важной особенностью ARM является то, что она обычно приводит к максимальной процентной ставке на дату обновления ставки и к максимальной процентной ставке, которой ипотечная ставка может достичь в течение срока ипотеки.

Фиксированная ставка в начальный период: ипотечная ставка фиксируется в течение определенного начального периода, а затем корректируется.

Корректировка может привести к новой фиксированной или переменной ставке. Когда корректировка требует фиксированной ставки, ипотеку называют ролловерной ипотекой (англ. 'rollover mortgage') или пересматриваемой ипотекой (англ. 'renegotiable mortgage').

Этот вид ипотеки доминирует в Канаде, Дании, Германии, Нидерландах и Швейцарии.

Когда ипотека начинается с фиксированной ставки, а затем переключается на регулируемую ставку после указанного начального срока, ее называют гибридной ипотекой (англ. 'hybrid mortgage'). Гибридная ипотека популярна в Соединенном Королевстве.

Конвертируемая ставка: ипотечная ставка первоначально является либо фиксированной ставкой, либо регулируемой ставкой. В какой-то момент заемщик имеет возможность переключиться на фиксированную ставку или регулируемую ставку на оставшийся срок ипотеки.

Почти половина ипотеки в Японии является конвертируемой.

График амортизации ипотеки.

В большинстве стран жилищная ипотека является амортизируемым кредитом. Амортизация кредита означает постепенное сокращение заимствованной суммы с течением времени.

См. также:

CFA - Расчет амортизации кредита и выплат по кредиту.

Если допустить, что заемщик не будет досрочно погашать кредит, периодические ипотечные платежи заемщика состоят из процентных выплат и запланированных основных выплат.

Запланированное погашение основного долга (англ. 'scheduled principal repayment') - это сумма уменьшения непогашенного остатка долга по ипотеке и, таким образом, считается амортизацией. Как обсуждалось ранее, существуют два типа амортизируемых кредита: полностью амортизируемый кредит и частично амортизируемый кредит.

См. также:

CFA - Структура денежных потоков облигации.

При полностью амортизируемом кредите (англ. 'fully amortizing loan') сумма всех запланированных основных выплат в течение срока ипотеки такова, что при совершении последнего ипотечного платежа кредит будет полностью погашен. Большинство жилищных ипотечных кредитов в США являются полностью амортизируемыми кредитами.

При частично амортизируемом кредите (англ. 'partially amortizing loan') сумма всех запланированных основных выплат меньше, чем заимствованная сумма. Последний запланированный платеж равен непогашенному остатку по ипотеке, и этот последний платеж называют «шаровым платежом» (англ. 'balloon payment').

Если погашение основного долга не запланировано в течение определенного количества лет, то такой кредит называют исключительно процентной ипотекой.

Исключительно процентная ипотека (англ. 'interest-only mortgage') встречается в Австралии, Дании, Финляндии, Франции, Германии, Греции, Ирландии, Нидерландах, Португалии, Южной Корее, Испании, Швейцарии и Соединенном Королевстве.

Значительно реже исключительно процентная ипотека встречается в США.

Особая разновидность исключительно процентной ипотеки - это ипотека, в которой нет запланированных основных выплат на протяжении всего срока кредита.

В этом случае шаровой платеж равен первоначальной сумме кредита. Такие ипотечные кредиты называют «исключительно процентной ипотекой на весь срок» (англ. 'interest-only lifetime mortgage') или «пулевой ипотекой» (англ. 'bullet mortgage'). Такая ипотека встречается в Дании, Нидерландах и Соединенном Королевстве.

Возможность досрочного погашения и штрафы за досрочное погашение.

Досрочное погашение (англ. 'prepayment') - это платеж в погашение основной суммы, который превышает запланированную сумму погашения. Ипотека может предоставлять заемщику право полного или частичного досрочного погашения непогашенной части основной суммы ипотеки до наступления запланированного срока оплаты.

Это условие договора называют опционом досрочного погашения (англ. 'prepayment option', 'early repayment option'). С точки зрения кредитора или инвестора, опцион досрочного погашения означает, что сумма и сроки денежных потоков от ипотеки нельзя знать заранее с большой уверенностью.

Этот риск называют риском предоплаты или риском досрочного погашения. Риск досрочного погашения (англ. 'prepayment risk') влияет на все разновидности ипотеки, которые допускают досрочное погашение.

Ипотека может предусматривать денежный штраф, если заемщик осуществляет досрочное погашение в течение определенного периода времени после начала ипотеки, и этот период может распространяться на весь срок кредита. Такие ипотечные программы называют ипотекой со штрафом за досрочное погашение (англ. 'prepayment penalty mortgage').

Цель штрафа за досрочное погашение состоит в том, чтобы компенсировать кредитору разницу между процентной ставкой по договору и фактической ипотечной ставкой, которая применяется, если заемщик погашает долг во время снижения базовых процентных ставок.

Следовательно, штраф за досрочное погашение фактически является механизмом, который обеспечивает доходность кредитору.

Методика расчета штрафа варьируется. Штраф за досрочное погашение по ипотеке распространен в Европе. В США этот штраф тоже встречается, но доля такой ипотеки мала.

Право кредитора на изъятие заложенной недвижимости.

Ипотека может быть кредитом с правом регресса (англ. 'recourse loan') или кредитом без права регресса (англ. 'non-recourse loan').

Когда заемщик не осуществляет своевременно выплаты по договору, кредитор может изъять заложенную недвижимость и продать ее, но выручка от продажи может оказаться недостаточной для возмещения убытков.

При кредите с регрессом кредитор может потребовать от заемщика возмещения положительной разницы между суммой непогашенного остатка по ипотеке и поступлениями от продажи недвижимости.

При кредите без регресса кредитор не имеет такого права и, следовательно, может воспользоваться только заложенной недвижимостью, чтобы покрыть непогашенный остаток по ипотеке.

В США право регресса обычно устанавливается государством, а жилищная ипотека является кредитом без регресса во многих штатах. Напротив, жилищные ипотечные кредиты в большинстве европейских стран являются кредитами с регрессом.

Возможность регресса в ипотеке имеет значение при прогнозировании вероятности дефолта заемщика, особенно в случае так называемой «подводной ипотеки» (англ. 'underwater mortgages'), то есть ипотеки, в которой стоимость недвижимости снижается ниже заимствованной суммы.

Например, в США, где распространена ипотека без регресса, заемщик может иметь стимул для дефолта при подводной ипотеке и позволить кредитору изъять недвижимость, даже если у него есть ресурсы для выплат по ипотеке.

Эта разновидность дефолта заемщика называется «стратегическим дефолтом» (англ. 'strategic default'). Однако стратегический дефолт имеет негативные последствия для заемщика, который после этого будет иметь более низкий кредитный рейтинг и тем самым снизит свою способность заимствовать в будущем.

Таким образом, не все заемщики предпочитают стратегический дефолт. В странах, где жилищная ипотека представляют собой кредиты с регрессом, стратегический дефолт менее вероятен, поскольку кредитор может попытаться возместить убыток за счет других активов и/или доходов заемщика.

Теперь, когда мы изложили основы жилищной ипотеки, мы можем разобраться, как эти ипотечные кредиты секьюритизируются, то есть трансформируются в MBS (mortgage-backed securities) - ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

В следующих разделах мы сосредоточимся на секторе жилищной ипотеки США, потому что он является крупнейшим в мире, и многие инвесторы, не являющиеся резидентами США, держат эти ценные бумаги в своих портфелях.

Пример (4) жилищных ипотечных программ.

  1. При исключительно процентной ипотеке заемщик:
    1. не обязан погашать основной долг, пока выплачивает проценты.
    2. не обязан погашать основной долг в течение определенного количества лет, после чего он начинает погашать основной долг.
    3. не обязан погашать основной долг в течение всего срока ипотеки и выплачивает первоначальную сумму кредита единовременным шаровым платежом.
  2. Банк рекламирует ипотеку процентной ставкой: 2.99% (12-месячный Euribor + 2.50%) и обновлением ставки 1 раз в год. Ипотека, скорее всего, является:
    1. гибридной ипотекой.
    2. ипотекой с переменной ставкой.
    3. ипотекой с фиксированной ставкой в начальный период.
  3. Если заемщик не выполняет предусмотренные договором платежи по ипотеке без регресса, то кредитор:
    1. не может изъять недвижимость.
    2. может покрыть непогашенный остаток по ипотеке только за счет продажи недвижимости.
    3. может покрыть непогашенный остаток по ипотеке за счет продажи недвижимости и других активов и/или доходов заемщика.

Решение для части 1:

Ответ B правильный.

При исключительно процентной ипотеке не существует запланированного погашения основного долга в течение определенного количества лет, поэтому заемщик начинает выплачивать первоначальную сумму кредита только после начального периода выплаты исключительно процентов.

Иногда исключительно процентная ипотека не имеет запланированных основных выплат в течение всего срока кредита. Такие ипотечные кредиты называются исключительно процентной ипотекой на весь срок или пулевой ипотекой, и они требуют, чтобы заемщик возвращал основную сумму долга по истечении срока ипотеки.

Решение для части 2:

Ответ B правильный.

Ипотека с регулируемой (переменной) ставкой - это ипотека, при которой ипотечная ставка обычно основана на какой-либо базовой ставке или индексе, или же ставка определяется по усмотрению кредитора и периодически обновляется.

Ипотечная ставка 12-месячного Euribor + 2.50% обновляется 1 раз в год, и это предполагает, что ставка по ипотеке основана на индексе. Ставка 2.99% - это текущая ставка (то есть 12-месячный Euribor 0.49% + 2.50%) и не должна рассматриваться как признак того, что это ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с фиксированной ставкой в начальный период или гибридная ипотека.

Решение для части 3:

Ответ B правильный.

При ипотеке без права регресса кредитор может изъять недвижимость, если заемщик не выполняет ипотечные платежи по договору. Тем не менее, кредитор может использовать только выручку от продажи недвижимости, чтобы покрыть непогашенный остаток по ипотеке.