IAS 40 - Инвестиционная недвижимость: первоначальный и последующий учет
Обзор общих положений, критериев признания, а также первоначальной и последующей оценки инвестиционной недвижимости согласно стандарту МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (Программа ACCA ДипИФР).
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» определяет порядок учета инвестиционной недвижимости и соответствующие требования к раскрытию информации.
МСФО (IAS) 40 не применяется к:
- биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (МСФО (IAS) 41 «Сельское хозяйство»);
- правам на полезные ископаемые и запасам полезных ископаемых, таких как нефть, природный газ и аналогичные невозобновляемые природные ресурсы.
Определения.
Инвестиционная недвижимость (investment property) - это недвижимость (земля, здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся в распоряжении собственника или арендатора (в качестве актива в форме права пользования) с целью получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости, или того и другого, но не для:
- производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей;
- продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Собственность, занимаемая владельцем (owner-occupiedproperty) - это недвижимость, находящаяся в распоряжении владельца или арендатора (в качестве актива в форме права пользования), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказания услуг или в административных целях.
Справедливая стоимость (fair value) - цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки (см. МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).
[см. параграф IAS 40:5]
Инвестиционная недвижимость предназначена для получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости, либо от того и другого.
Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами компании. Это отличает инвестиционную недвижимость от собственности, занимаемой владельцем.
Примеры объектов инвестиционной недвижимости:
- земля, предназначенная для получения выгод от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
- земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено.
В случае если компания не приняла решение, что она будет использовать землю в качестве собственности, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения дохода от прироста ее стоимости; - здание, находящееся в собственности отчитывающейся компании (или актив в форме права пользования, который относится к зданию, удерживаемому компанией) и предоставленное в операционную аренду по одному или нескольким договорам;
- здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
- объекты незавершенного строительства или находящиеся на стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной недвижимости.
В отдельных случаях часть объекта может использоваться для получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости; а другая часть - для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей.
Если данные части объекта могут быть реализованы (отданы в аренду) независимо друг от друга, то компания учитывает указанные части объекта по отдельности.
Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, то объект считается инвестиционной недвижимостью только тогда, когда незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей.
Иногда компания владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская компания или другая компания группы. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной финансовой отчетности как инвестиционная недвижимость, поскольку, с позиции группы, она является занимаемой владельцем.
Однако, с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной недвижимостью, если удовлетворяет определению.
Критерии признания.
Инвестиционная недвижимость признается, когда одновременно выполняются следующие критерии:
- соответствие определению;
- существует высокая вероятность получения компанией будущих экономических выгод от использования данного объекта инвестиционной недвижимости;
- себестоимость объекта инвестиционной недвижимости может быть надежно оценена.
[см. параграф IAS 40:16]
Первоначальная оценка.
[см. параграф IAS 40:20]
Объект инвестиционной недвижимости должен первоначально оцениваться по себестоимости.
Себестоимость объекта инвестиционной недвижимости должна включать в себя покупную цену и прямые затраты по сделке (например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу прав собственности и прочее).
В себестоимость объекта инвестиционной недвижимости не включаются следующие затраты:
- затраты по вводу в эксплуатацию, кроме тех случаев, когда такие затраты необходимы для приведения объекта в рабочее состояние;
- первоначальные операционные убытки, например, до выхода на запланированный уровень сдачи офисных помещений в аренду;
- затраты на сверхнормативное потребление материалов, трудовых и прочих ресурсов при сооружении или реконструкции объектов недвижимости.
Если объект инвестиционной недвижимости приобретается на условиях отсрочки платежа, он будет признаваться по приведенной (дисконтированной) стоимости будущих денежных выплат за него.
Разница между стоимостью первоначального признания объекта инвестиционной недвижимости и суммарными выплатами признается как процентный расход на протяжении всего периода отсрочки.
Объект инвестиционной недвижимости, полученный по договору аренды, учитывается в соответствии с требованиями МСФО (IFRS) 16 «Аренда».
Также компания может приобретать объект инвестиционной недвижимости путем обмена на другой актив/активы. Когда один актив приобретается в обмен на другой актив, то приобретаемый актив должен быть оценен по справедливой стоимости.
За основу оценки может быть взята и справедливая стоимость передаваемого актива, если она точнее и легче определяется.
Однако если сделка не носит коммерческий характер и справедливые стоимости не могут быть надежно определены, то объект инвестиционной недвижимости признается в отчете о финансовом положении по балансовой стоимости переданного актива.
Последующие затраты.
[см. параграф IAS 40:30]
После того как актив становится готовым к использованию, капитализация затрат прекращается.
Последующие затраты, связанные с обслуживанием и эксплуатацией объекта инвестиционной недвижимости (расходы на оплату труда, расходные материалы) списываются на затраты периода по мере их возникновения.
Если часть инвестиционной недвижимости требует замены в течение срока ее полезной службы, соответствующие затраты могут быть капитализированы, если выполнены критерии признания актива.
Последующая оценка.
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предусматривает две модели последующего учета объектов инвестиционной недвижимости:
- модель учета по первоначальной стоимости;
- модель учета по справедливой стоимости.
Компания должна выбрать модель последующего учета для всех объектов инвестиционной недвижимости.
Модель учета по первоначальной стоимости.
[см. параграф IAS 40:56]
После первоначального признания компания, выбравшая модель учета по первоначальной стоимости, должна отражать все объекты инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения активов (в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства» к данной модели).
Если объект инвестиционной недвижимости отвечает критериям признания актива, предназначенного для продажи, он должен быть учтен в соответствии с МСФО (IFRS) 5 «Необоротные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».
Модель учета по справедливой стоимости.
[см. параграф IAS 40:33]
После первоначального признания компания, выбравшая модель учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда невозможно надежно оценить справедливую стоимость.
Прибыль или убыток, возникающий от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, необходимо относить на финансовый результат периода, в котором они возникли.
Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату.
При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости компания не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или прочим выбытием актива.
Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие на активном рынке цены на аналогичное имущество, расположенное на той же территории, находящееся в том же состоянии, на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров.
При отсутствии действующих цен на активном рынке компания учитывает информацию из различных источников, в том числе:
- из действующих цен на активном рынке имущества иного характера, в другом состоянии или на другой территории (либо имущества, на которое распространяются другие условия аренды или иных договоров), скорректированных с учетом имеющихся из наиболее близких по времени цен на менее активных рынках, скорректированных с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;
- из дисконтированных прогнозов будущих денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (где это возможно) данных из внешних источников, такие как действующие тарифы за аренду аналогичного имущества на той же территории.
При этом используются коэффициенты дисконтирования, учитывающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков получения денежных потоков.
В оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не учитываются предстоящие капитальные вложения в целях обновления или совершенствования объектов инвестиционной недвижимости, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений.
Невозможность достоверной оценки справедливой стоимости.
[см. параграф IAS 40:53]
Предполагается, что компания всегда может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости.
Однако в исключительных случаях компания не может надежно определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости в момент ее приобретения (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной недвижимости после изменения его предназначения).
Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются нечасто, и отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости (например, на основе дисконтированных прогнозов денежных потоков).
Если по данным компании нет надежной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на стадии незавершенного строительства, но ожидается, что возможность надежной оценки справедливой стоимости появится по завершении строительства, данный объект инвестиционной недвижимости учитывается по себестоимости (сумме фактических затрат) до наиболее раннего из двух событий:
- справедливая стоимость может быть надежна определена;
- строительство завершено.
Если справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (кроме инвестиционной недвижимости на стадии незавершенного строительства) не может быть надежно определена на постоянной основе, то в таких случаях для оценки инвестиционной недвижимости компании надлежит использовать модель учета по первоначальной стоимости, изложенную в МСФО (IAS) 16 «Основные средства».
При этом нужно исходить из того, что ликвидационная стоимость такой инвестиционной недвижимости равна нулю, и компании следует применять положения МСФО (IAS) 16 вплоть до выбытия инвестиционной недвижимости.