IAS 40 - Инвестиционная недвижимость: переклассификация, прекращение признания и раскрытие информации

Переклассификации инвестиционной недвижимости.

[см. параграф IAS 40:57]

Перевод объекта в категорию инвестиционной недвижимости или исключение объекта из данной категории производится только при изменении характера использования объекта, а именно:

• владелец начинает занимать недвижимость - объект переводится из инвестиционной недвижимости в категорию «собственность, занимаемая владельцем»;
• начало реконструкции в целях реализации - объект переводится из инвестиционной недвижимости в запасы;
• заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость, - объект переводится из категории «собственность, занимаемая владельцем» в инвестиционную недвижимость;
• объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную недвижимость.

Если компания использует модель последующей оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, то при переклассификации объектов между категориями инвестиционной недвижимости, «собственности, занимаемой владельцем» и запасов балансовая стоимость переклассифицируемых объектов не меняется для целей учета, оценки и раскрытия информации.

При переводе объекта инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, в категорию «собственность, занимаемая владельцем» или «запасы» в качестве первоначальной стоимости данного объекта для последующего учета согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства» или МСФО (IAS) 2 «Запасы» выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения характера его использования.

Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, то компании следует применять положения МСФО (IAS) 16 «Основные средства» до даты изменения предназначения объекта.

Вплоть до момента, когда собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, компании следует продолжать начисление амортизации указанной собственности и признавать убытки от ее обесценения.

Разница между балансовой стоимостью имущества и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату учитывается так же, как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Другими словами:

• уменьшение балансовой стоимости объекта относится на прибыль или убыток за период.
  Тем не менее, если переоценка не является первичной, то снижение стоимости будет осуществлено сначала за счет снижения ранее признанных резервов по переоценке, и лишь затем будет относиться на прочие убытки в отчете о прибылях и убытках;
• увеличение балансовой стоимости объекта учитывается следующим образом:
  • увеличение балансовой стоимости объекта в сумме, равной величине ранее признанного убытка от обесценения данного объекта, относится на прибыль или убыток за период.
    Увеличенная за счет восстановления убытка от обесценения балансовая стоимость актива не должна превышать балансовую стоимость, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие годы для актива не признавался убыток от обесценения;
  • оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости относится на Капитал (резерв по переоценке) и отражается в отчете о прочем совокупном доходе.
    При последующем выбытии объекта инвестиционной недвижимости включенный в состав капитала резерв переоценки может быть списан на счет нераспределенной прибыли.
    Списание стоимости объекта от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается в отчете о прибылях и убытках.

Для перевода объекта из запасов в категорию инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью объекта по состоянию на дату переклассификации и его предыдущей балансовой стоимостью следует отнести на прибыль или убыток за период.

Прекращение признания инвестиционной недвижимости.

[см. параграф IAS 40:66]

Прекращение признания объекта инвестиционной недвижимости означает необходимость его исключения из отчета о финансовом положении, и это происходит:

Выбытие объекта инвестиционной недвижимости может происходить различными способами (например, путем продажи или заключения договора финансовой аренды).

При определении даты выбытия такого актива компания применяет критерии МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» для признания выручки.

МСФО (IFRS) 16 «Аренда» применяется к выбытию путем заключения договора финансовой аренды, или продажи с обратной арендой.

Прибыль или убытки, возникающие в результате вывода из эксплуатации или выбытия объекта инвестиционной недвижимости, определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и отражаются в отчете о прибылях и убытках (если иное не установлено положениями МСФО (IFRS) 16 «Аренда» по продаже с обратной арендой).

Компенсация, предоставляемая третьими сторонами в связи с обесценением, утратой или передачей инвестиционной недвижимости, подлежит признанию в отчете о прибылях и убытках, когда она становится подлежащей к получению.

Раскрытие информации в примечаниях.

[см. параграф IAS 40:74]

Компании следует раскрывать следующую информацию:

• модель учета инвестиционной недвижимости;
• при использовании модели учета по справедливой стоимости необходимо раскрыть инвестиционную недвижимость, находящуюся у компании-арендодателя в операционной аренде и учитываемую в составе инвестиционной недвижимости;
• критерии, разработанные компанией в целях разграничения объектов инвестиционной недвижимости и собственности, занимаемой владельцем, в тех случаях, когда классификация объектов представляется затруднительной, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.
  При этом указывается, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективная рыночная информация или в большей мере другие факторы (которые следует раскрыть) в связи с характером объекта и отсутствием сопоставимой рыночной информации;
• степень, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости (отраженная в финансовой отчетности или раскрытая в пояснениях к отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый объект.
  Факт отсутствия подобной оценки раскрывается в Примечаниях к финансовой отчетности;
• показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках:
  • арендный доход от инвестиционной недвижимости;
  • прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой в отчетном периоде был получен арендный доход;
  • прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендного дохода за отчетный период;
• наличие и размер ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной недвижимости либо распределения дохода или выручки от выбытия;
• существенные договорные обязательства, касающиеся приобретения, строительства или реконструкции инвестиционной недвижимости либо договора на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшений инвестиционной недвижимости.

Модель учета по справедливой стоимости.

[см. параграф IAS 40:76]

Помимо информации, указанной выше и раскрываемой в примечаниях к финансовой отчетности, компания, применяющая модель учета по справедливой стоимости, также должна представлять сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, указывая следующее:

• прирост стоимости, отдельно раскрывая данные о приобретении объектов и капитализации последующих затрат;
• прирост стоимости в результате приобретения путем объединения компаний;
• переклассификации в категорию активов, предназначенных на продажу, и прочие выбытия;
• чистую прибыль или убытки в результате изменений справедливой стоимости;
• чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей финансовой отчетности в иную валюту презентации или пересчете отчетности зарубежных операций в валюту отчетности компании, подготавливающей отчетность;
• переводы объектов между категориями инвестиционной недвижимости, запасов и собственность, занимаемой владельцем;
• прочие изменения.

В исключительных случаях, когда компания из-за отсутствия надежной оценки справедливой стоимости отражает объект инвестиционной недвижимости, используя модель учета по первоначальной стоимости (МСФО (IAS) 16 «Основные средства»), суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной недвижимости, следует раскрывать в сверке отдельно от сумм, относящихся к прочим объектам инвестиционной недвижимости.

Кроме того, компании надлежит раскрывать следующую информацию:

• описание объекта инвестиционной недвижимости;
• разъяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью надежности;
• по возможности границы, в которых предположительно находится величина справедливой стоимости инвестиционной недвижимости;
• при выбытии объекта инвестиционной недвижимости, не отражаемого по справедливой стоимости:
  • факт выбытия объекта инвестиционной недвижимости, не отражаемого по справедливой стоимости;
  • балансовую стоимость данного объекта инвестиционной недвижимости по состоянию на момент реализации;
  • сумму признанной прибыли или убытка.

Модель учета по первоначальной стоимости.

[см. параграф IAS 40:79]

Дополнительно к информации, необходимой к раскрытию в соответствии с общими требованиями, изложенными выше, компания, применяющая модель учета инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, также раскрывает следующую информацию:

• использованные методы амортизации;
• срок полезной службы активов или использованные нормы амортизации;
• балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленным убытком от обесценения) на начало и конец отчетного периода;
• сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, указывая следующее:
  • прирост стоимости, отдельно раскрывая данные о приобретении объектов и капитализации последующих затрат;
  • прирост стоимости в результате приобретения путем объединения компаний;
  • переклассификации в категорию активов, предназначенных на продажу, и прочие выбытия;
  • амортизационные начисления;
  • убытки от обесценения и их восстановление;
  • чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей финансовой отчетности в иную валюту презентации или пересчете отчетности зарубежных операций в валюту отчетности компании, подготавливающей отчетность;
  • переводы объектов между категориями инвестиционной недвижимости, запасов и собственность, занимаемой владельцем;
  • прочие изменения.
• справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. В исключительных случаях, когда компания не может определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью надежности, ей следует раскрывать следующую информацию:
  • описание инвестиционной недвижимости;
  • разъяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не может быть рассчитана с достаточной степенью надежности;
  • границы (по возможности), в которых предположительно находится величина справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.