CFA - Учет аренды

Аренда (англ. 'lease') - это договор между владельцем актива (арендодателем) и другой стороной, желающей использовать актив (арендатор). В рамках аренды арендодатель предоставляет арендатору право использовать актив.

Право на использование актива может предоставляться на длительный период, например 20 лет, или на гораздо более короткий период, например месяц.

В обмен на право использовать актив арендатор периодически выплачивает арендодателю арендные платежи. Таким образом, аренда - это форма финансирования, которая позволяет арендатору приобрести право использования арендованного актива.

У аренды актива есть несколько преимуществ по сравнению с покупкой актива.

Аренда может обеспечить арендатору менее дорогостоящее финансирование, обычно требует лишь небольшого первоначального взноса или вообще не требует такового и часто предусматривает фиксированную процентную ставку.

Договор аренды может содержать менее ограничительные ковенанты, чем другие формы заимствования.

Аренда также может снизить подверженность арендатора рискам износа и обесценения актива, поскольку арендатор не владеет активом.

Учет аренды у арендатора.

Учет аренды существенно изменился как в соответствии с МСФО, так и в соответствии с US GAAP.

• МСФО (IAS) 16 «Аренда» был выпущен в январе 2016 года и вступилс в силу с 1 января 2019 года.
• FASB ASC 842 [Аренда] был выпущен в феврале 2016 года как ASU 2016-02 и вступил в силу с 15 декабря 2018 года.

Предыдущие стандарты бухгалтерского учета не требовали от арендатора отражать актив и обязательство по операционной аренде.

До введения этих стандартов многие арендаторы использовали допустимый в то время «забалансовый» учет аренды.

Согласно действовавшим ранее правилам, если аренда классифицировалась как операционная, компании не были обязаны представлять в отчетности активы и обязательства по аренде. Вместо этого для этого типа аренды от компаний требовалось отражать в отчетности лишь периодические арендные платежи как расходы.

Финансовые аналитики обычно корректировали сумму долга компаний, указанную в отчетности, либо с учетом приведенной стоимости будущих арендных платежей, либо, для краткости, умножая годовую арендную плату на 8.

---

В соответствии с пересмотренными стандартами отчетности МСФО и US GAAP, арендатор должен признавать актив и обязательство по аренде в начале срока действия каждого договора аренды (за исключением краткосрочной аренды).

Арендатор отражает в своем балансе актив в форме права пользования (ROU-актив, англ. 'right-of-use asset') и обязательство по аренде, оцениваемые в основном как приведенная стоимость фиксированных арендных платежей.

После заключения договора и первоначального учета аренды, подход арендатора к последующему учету аренды отличается в соответствии с МСФО и US GAAP.

---

В соответствии с МСФО после начала аренды арендатор отражает расходы на амортизацию актива в форме права пользования, признает процентные расходы по обязательству по аренде и уменьшает остаток обязательства по аренде на часть арендной платы, которая представляет собой погашение обязательства по аренде.

Фактически, такой порядок учета аренды аналогичен покупке долгосрочного актива, финансируемой за счет долгосрочного финансового обязательства с выплатой процентов.

Согласно US GAAP учет у арендатора после начала аренды зависит от того, классифицирует ли арендатор аренду как финансовую или операционную.

Финансовая аренда аналогична покупке актива, а операционная аренда аналогична аренде актива.

Критерии классификации финансовой аренды включают признаки того, что выгоды и риски владения арендованным активом были переданы арендатору.

Арендатор классифицирует аренду как финансовую, если соблюдается любой из следующих критериев:

1. переход права собственности на актив арендатору,
2. возможность покупки актива по выгодной цене,
3. аренда охватывает период времени, покрывающий основную часть срока полезного использования актива,
4. аренда включает арендные платежи, которые равны или превышают справедливую стоимость актива, или
5. арендуемый актив настолько специализирован, что арендодатель не сможет использовать актив альтернативным способом после окончания аренды.

Обратите внимание, что данная классификация не влияет на требование о первоначальном признании актива и обязательства по аренде в начале аренды.

---

Учет финансовой аренды у арендатора в соответствии с US GAAP аналогичен описанному выше учету аренды в соответствии с МСФО: после заключения договора арендатор отражает расходы на амортизацию актива в форме права пользования, признает процентные расходы по обязательству по аренде и уменьшает остаток обязательства по аренде в отношении той части арендной платы, которая представляет собой погашение обязательства по аренде.

При последующем учете операционной аренде в соответствии с US GAAP арендатор признает расходы по аренде, которые представляют собой линейное распределение стоимости аренды в течение срока ее действия.

Предусмотрены исключения для краткосрочной аренды (со сроком менее одного года) и, согласно МСФО, для аренды активов с низкой стоимостью.

Когда применяются эти исключения, арендатор не обязан признавать актив и обязательство, а вместо этого сразу списывает арендные платежи на расходы при их выплате.

---

Сравнивая компанию, отчитывающуюся по МСФО, и компанию, отчитывающуюся по US GAAP, финансовый аналитик должен знать, что влияние аренды на отчет о прибылях и убытках компаний и отчет о движении денежных средств будет различным, - даже если условия договоров аренды идентичны.

Наиболее важное различие между бухгалтерским учетом для арендатора согласно МСФО и US GAAP состоит в том, что в МСФО существует только одна категория аренды.

В отчете о прибылях и убытках каждая аренда, которую компания, отчитывающаяся по МСФО, учитывает как актив в форме права пользования и обязательство по аренде при первоначальном признании, приведет к последующему разделению арендных платежей на амортизационные и процентные расходы.

И наоборот, согласно US GAAP, арендатор отражает расходы по амортизации и процентные расходы отдельно только в случае финансовой аренды. По операционной аренде арендатор отражает расходы по аренде общей суммой.

Что касается отчета о движении денежных средств, МСФО позволяет компаниям классифицировать выплачиваемые проценты в составе операционной, инвестиционной или финансовой деятельности.

В отличие от МСФО, US GAAP требуют, чтобы компании классифицировали проценты по аренде как операционную деятельность.

Пример (10) анализа аренды у арендатора.

Финансовый аналитик сравнивает финансовые показатели двух компаний, одна из которых отчитывается по МСФО, а другая - по US GAAP. Обе компании активно сдают в аренду здания и оборудование.

Если предположить, что компании заключают идентичный долгосрочный договор на аренду идентичного актива, какие из следующих статей отчетности, скорее всего, будут отличаться из-за различий в стандартах бухгалтерского учета компаний?

Предположим, к арендованному активу не применимо исключение для аренды с низкой стоимостью согласно МСФО.

1. Общие активы.
2. Общие обязательства.
3. Операционные денежные потоки.

---

Решение:

Ответ C правильный, поскольку МСФО требуют, чтобы проценты представлялись отдельно по всем договорам аренды.

МСФО также разрешают компаниям классифицировать процентные платежи в составе операционной, инвестиционной или финансовой деятельности - в отчете о движении денежных средств.

Ответы A и B неверны, поскольку на момент начала аренды и общие активы, и общие обязательства вряд ли будут различаться, поскольку и МСФО, и US GAAP требуют, чтобы арендаторы отражали актив в форме права пользования и обязательство по аренде для долгосрочной аренды.

Учет аренды у арендодателя.

Согласно МСФО, арендодатель классифицирует каждую аренду как финансовую или операционную.

При первоначальном учете финансовой аренды арендодатель прекращает признание базового актива и признает актив по аренде, состоящий из дебиторской задолженности по аренде и соответствующей ликвидационной стоимости базового актива.

Кроме того, если арендодатель является производителем или дилером, арендодатель признает выручку, равную стоимости арендованного актива, себестоимость продаж, равную балансовой стоимости арендованного актива, и прибыль или убыток от продажи, равные выручке за вычетом себестоимости продаж.

При последующем учете финансовой аренде арендодатель признает финансовый доход в течение срока аренды.

При операционной аренде арендодатель признает поступления от аренды в качестве дохода и признает соответствующие затраты, включая амортизацию арендованного актива, в качестве расходов.

---

Согласно US GAAP арендодатель классифицирует аренду по одной из трех категорий: аренда с продажей, операционная или прямая финансовая аренда.

В классификации арендодателя используются те же критерии, что и у арендатора при определении того, были ли переданы арендатору выгоды и риски владения арендованным активом.

Если какой-либо из этих критериев соблюден, арендодатель классифицирует аренду как аренду с продажей актива (англ. 'sales-type lease'), предполагая, что получение будущих арендных платежей вероятно.

Если ни один из критериев, указывающих на то, что выгоды и риски владения арендованным активом не были переданы арендатору или если получение будущих арендных платежей не является обоснованно гарантированным, арендодатель рассматривается как фактически владеющий арендованным активом и, следовательно, не признает прибыль от продажи актива в начале срока аренды.

В этом случае арендодатель классифицирует аренду как операционную аренду или аренду с прямым финансированием.

Учет операционной аренды (англ. 'operating lease') арендодателем в соответствии с US GAAP аналогичен МСФО: в течение срока аренды арендодатель признает поступления от аренды в качестве дохода и признает соответствующие затраты, включая амортизацию арендованного актива, в качестве расходов.

Прямая финансовая аренда или аренда с прямым финансированием (англ. 'direct financing lease') применяется, когда аренда не соответствует критериям передачи прав собственности, чтобы считаться арендой c продажей актива, но все же приводит к тому, что арендодатель полагается на будущие поступления от аренды для возмещения стоимости актива.

Финансовая аренда - это вид аренды, который «эффективно преобразует риск арендодателя, связанный с владением базовым активом (то есть риск актива), в кредитный риск».

Аренда считается арендой с прямым финансированием в соответствии с US GAAP, если договор аренды предусматривает гарантированную третьей стороной ликвидационную стоимость, которая в сочетании с будущими арендными платежами арендатора будет равна или превышать справедливую стоимость арендованного актива.

---

Хотя различия между МСФО и US GAAP в отношении учета у арендодателя не так значительны, как различия в учете арендатора, аналитику, тем не менее, полезно знать, как различия в классификации могут повлиять на финансовую отчетность компаний.

Поскольку в МСФО нет различия между арендой с продажей и арендой с прямым финансированием, арендодатель, составляющий отчетность по МСФО, будет признавать прибыль от продажи актива в начале аренды, которая не классифицируется как операционная аренда.

Напротив, арендодатель, отчитывающийся в соответствии с US GAAP, признает прибыль от продаж только по договорам аренды с продажей актива в начале срока аренды.

Иллюстрация 2. Влияние учета аренды у арендатора и арендодателя на финансовую отчетность согласно МСФО и US GAAP.

	Балансовый отчет	Отчет о прибылях и убытках	Отчет о движении денежных средств
Учет у арендатора
Все аренда по МСФО и финансовая аренда по US GAAP.	Признание актива в форме права пользования (ROU) и обязательства по аренде.	Признание амортизационных расходов по активу в форме права пользования. Признание процентных расходов по обязательствам по аренде.	Уменьшение обязательства по аренде отражается как отток денежных средств от финансовой деятельности. Процентная часть арендного платежа представляет собой операционный или финансовый отток денежных средств согласно МСФО и операционный отток согласно US GAAP.
Операционная аренда по US GAAP.	Признание актива в форме права пользования (ROU) и обязательства по аренде.	Признание расходов по аренде общей суммой (линейное распределение стоимости аренды).	Платежи по аренде - операционный отток.
Исключения: краткосрочная аренда и, согласно МСФО, аренда активов с низкой стоимостью.	Нет влияния.	Признание расходов по аренде.	Платежи по аренде - операционный отток.
Учет у арендодателя.
Операционная аренда по МСФО и US GAAP.	Отражение актива в балансовом отчете.	Признание дохода по аренде. Признание амортизационных расходов по арендованному активу.	Полученные арендные платежи - операционный приток.
Финансовая аренда по МСФО и аренда c продажей по US GAAP	Арендованный актив не отражается в балансовом отчете. Признание актива по аренде (дебиторская задолженность по аренде и ликвидационная стоимость).	Признание процентного дохода по дебиторской задолженности по аренде. Если применимо, в отчете отражается выручка от продажи, себестоимость продаж и прибыль от продажи.	Процентная часть полученной арендной платы представляет собой операционный или инвестиционный приток денежных средств согласно МСФО и операционный приток согласно US GAAP. Поступления в счет основной суммы аренды являются инвестиционным притоком.а
Аренда с прямым финансированием по US GAAP	Арендованный актив не отражается в балансовом отчете. Признание дебиторской задолженности по аренде.	Признание процентного дохода по дебиторской задолженности по аренде.	Процентная часть полученной арендной платы представляет собой операционный приток согласно US GAAP. Поступления в счет основной суммы аренды являются инвестиционным притоком.а

(a) Если предоставление аренды является частью основной деятельности компании, денежные потоки, связанные с арендой, классифицируются как операционная деятельность.